Sentralfyr og vannbåren varme i leid hus: slik er ansvaret fordelt
Utleier har ansvaret for at sentralfyr og vannbåren varme virker og blir vedlikeholdt, med mindre noe annet er avtalt. Leieren kan ha ansvar for småting i husrommet og for å bruke anlegget forsvarlig. Hvem som kjøper brensel eller betaler strømmen anlegget bruker, bestemmes av avtalen, og loven gir leieren rett til årlig regnskap når han skal bidra til utleiers utgifter. Svikter varmen, kan du kreve retting og avslag i leien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Sentralfyr og vannbåren varme i leid hus: utleiers ansvar
Ordningen i et hus med sentralfyr er enkel å beskrive. En kjele, en varmepumpe, en elektrisk varmtvannsbereder eller en annen varmekilde varmer opp vann som sirkulerer gjennom rør til radiatorer eller varmekabler i gulvet. Anlegget er en fast del av bygningen.
Etter husleieloven § 5-3 skal utleier, hvis ikke annet er avtalt, i leietiden holde husrommet og eiendommen i den stand leieren har krav på etter lovens kapittel 2. Et varmeanlegg som ikke varmer, er en mangel. Husrommet skal passe til de formål slike husrom vanligvis brukes til, og et hus uten varme gjør ikke det. Det er utleier som må få anlegget reparert og holde det i orden. Vedlikehold av anlegget, som å skifte slitte deler, er utleiers ansvar så lenge ikke noe annet er avtalt.
Hva leieren vedlikeholder selv
Leierens plikt er smalere. Samme paragraf lister opp hva leieren som utgangspunkt vedlikeholder: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere, og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren skal også foreta funksjonskontroll og batteriskift på røykvarslere.
Varmtvannsbeholderen står altså på leierens liste, men et sentralt varmeanlegg med kjele, rørsystem og radiatorer er fast eiendom og hører til utleier.
Går noe galt fordi du har behandlet anlegget uforsvarlig, for eksempel latt vann fryse i rørene mens du var bortreist uten å skru ned varmen, kan utleier kreve erstatning etter § 5-8. Utbedring av tilfeldig skade regnes dessuten ikke som vedlikehold du har ansvaret for.
Avtalen kan skyve ansvar til leieren. Står det i kontrakten at leieren skal bekoste og bestille årlig service, gjelder det. Det er ikke uvanlig i hus som leies ut over lengre tid.
Hvem betaler brensel og strøm til anlegget
Loven fastsetter ikke hvem som kjøper ved, olje eller pellets. Det følger av avtalen. Husleieloven § 3-1 åpner for at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Er det avtalt at du skal bidra særskilt til utleierens utgifter til strøm eller brensel, kan du etter husleieloven § 3-4 kreve at utleieren hvert år legger fram regnskap som viser kostnadene og fordelingen.
Bor flere leiere i en eiendom med felles anlegg for varme eller varmt vann, kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det installeres måling av hver enkelt leiers forbruk. Utleieren kan da fordele kostnadene ved installasjonen på leierne over ett år.
Overtar du en fylt oljetank, bør dere avtale hvordan den skal gjøres opp når du flytter. Loven har ingen regel om dette. Mer om betaling for strøm og oppvarming står i strøm og oppvarming i leieforholdet.
Når anlegget svikter om vinteren
Meld fra skriftlig med en gang. Er det en mangel, har du etter husleieloven § 2-11 krav på avslag i leien så lenge mangelen varer, og du kan kreve at utleier retter den for egen regning. Retter ikke utleier mangelen innen rimelig tid, kan du kreve erstattet forsvarlige utgifter til å få den rettet. Du kan også holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine, jf. § 2-15. Heving er aktuelt først ved vesentlig mislighold.
Erstatning for utgifter til midlertidige tiltak, som å kjøpe panelovner eller leie en varmeovn, kan kreves etter §§ 2-13 og 2-14. Vanlige tiltak for å bøte på mangelen regnes ikke som indirekte tap. Du må begrense tapet med rimelige tiltak, og du får ikke dekket utgifter utover det som er fornuftig.
Svikter anlegget fordi du ikke har fulgt en instruks utleier har gitt eller har brukt det uforsvarlig, endrer det bildet. Retten til retting består, men avslaget og erstatningen kan falle bort, og utleier kan kreve erstatning av deg.
kjelen som sviktet i januar
Pernille leier et rekkehus med vannbåren varme fra Preben for 14 500 kroner i måneden. Kjelen slutter å virke 14. januar. Pernille melder fra skriftlig dagen etter. Preben bestiller servicefirma, men det tar tolv dager før kjelen virker igjen.
Pernille kjøpte to panelovner til 2 400 kroner og betalte rundt 700 kroner ekstra i strøm. Hun mener at boligens verdi uten varme var 40 prosent lavere enn avtalt. Avslaget blir 14 500 kroner ganger 40 prosent, delt på 31 dager og ganget med tolv dager, omtrent 2 245 kroner. Panelovnene har hun fortsatt og kan beholde, så Preben mener med rette at han ikke skal betale hele kjøpesummen. De blir enige om at han dekker halvparten, 1 200 kroner, i tillegg til strømmen og avslaget. Til sammen får Pernille omtrent 4 145 kroner.
Pernille holdt ikke tilbake leien. Hadde hun gjort det, skulle hun bare holdt tilbake så mye som sikret kravene.
Kort oppsummert
- Sentralfyr og vannbåren varme i leid hus er en fast del av eiendommen. Utleier har som hovedregel ansvaret for at anlegget virker og vedlikeholdes.
- Leieren vedlikeholder blant annet varmtvannsbeholder, lås og løst utstyr, og bruker anlegget forsvarlig.
- Hvem som betaler brensel, avgjøres av avtalen. Skal du bidra til utleiers utgifter, kan du kreve årlig regnskap.
- Svikter varmen, kan du kreve retting, avslag i leien, erstatning for rimelige tiltak og holde tilbake leie i rimelig omfang.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.