Selger manglet fullmakt eller vergens samtykke

Hvorfor fullmakt og samtykke betyr noe

Den som selger en bolig, må ha rett til å gjøre det. Selgeren kan være eieren selv, en fullmektig eller en verge. Det siste er vanlig når eieren er mindreårig eller ikke kan ta vare på egne interesser. Vergen må ha statsforvalterens samtykke for å kjøpe eller selge fast eiendom på vegne av den som har verge. Uten samtykket mangler vergen kompetanse, og avtalen står svakt.

Når noen opptrer som fullmektig uten fullmakt, må han erstatte tredjepersonens tap, med mindre tredjepersonen forsto eller burde ha forstått at fullmakten manglet. Det er selgerens tap du kan kreve dekket, ikke nødvendigvis boligen. I praksis betyr det at du kan stå igjen med et pengekrav og ikke en bolig.

Dette er særlig et problem i privat salg uten megler, fordi ingen har sjekket legitimasjon og fullmakt for deg. Rammen for hva du kan gjøre, står i oversikten om kjøp uten megler.

Ektefellens samtykke

Et tredje tilfelle er når selgeren er gift og boligen brukes som felles bolig. En ektefelle kan ikke uten skriftlig samtykke fra den andre overdra eller pantsette en eiendom som brukes som felles bolig. Mangler samtykket, kan salget angripes av den andre ektefellen.

Sjekk derfor om selger bor på eiendommen, og om det bor en ektefelle eller samboer der. Be om skriftlig samtykke fra ektefellen, og legg det ved kontrakten. Er du usikker, kan du spørre selgeren direkte og skrive ned svaret. Dette gjelder like mye om eiendommen står i den ene ektefellens navn i grunnboken.

Slik gikk det for Annette

Annette kjøpte en tomannsbolig av en mann som sa at han solgte på vegne av sin mor. Han la fram en håndskrevet lapp som skulle være en fullmakt. Prisen var 2 900 000 kroner, og hun betalte 500 000 kroner i forskudd til hans konto. Etter to uker fikk hun brev fra statsforvalteren: moren hadde en verge, og salget var ikke godkjent.

Annette krevde forskuddet tilbake med en skriftlig henvendelse, og viste til at lappen ikke var noen fullmakt og at han hadde opptrådt som fullmektig uten rett. Sønnen svarte at han bare hadde prøvd å hjelpe. Annette krevde erstatning for tapet, inkludert renter og utgifter til gebyr. Hun fikk tilbake forskuddet, men ikke boligen. Uten grunnboksutdrag og verifisert fullmakt før betalingen hadde hun unngått situasjonen.

Hva du kan kreve

Er selgeren ikke rett eier, er det en rettsmangel. Loven sier at mangelsreglene gjelder tilsvarende når en tredjeperson har eiendomsrett i eiendommen. Kravet på retting og egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke da.

Tilhørte eiendommen en annen enn selgeren da avtalen ble inngått, kan du alltid kreve erstatning hvis du var i aktsom god tro. Du kan også kreve pengene tilbake du har betalt, og du har panterett i eiendommen for det du har betalt på forskudd før du fikk hjemmel eller overtok. Panteretten hjelper lite hvis eiendommen selges videre, så det er en grunn til å handle raskt.

Selgeren kan i tillegg være ansvarlig etter reglene om bedrageri hvis han forsettlig har forledet deg. Bedrageri kan gi bot eller fengsel, og det er en sak for politiet, ikke noe du kan avgjøre selv. Det er ikke nødvendig å avgjøre dette før du krever pengene tilbake. Frister for krav og reklamasjon står i saken om selgeren som løy.

Slik sjekker du før du betaler

Be om et grunnboksutdrag som viser hvem som står som hjemmelshaver. Sammenlign med legitimasjon fra selgeren. Kommer selgeren som fullmektig, be om en fullmakt som er underskrevet av eieren, og kontroller den direkte med eieren. Er eieren mindreårig eller har verge, be om statsforvalterens skriftlige samtykke.

Vent med betaling til du har fått skjøtet. Skjøtet må signeres for hånd av den som har grunnbokshjemmel, og underskriften må bevitnes av to myndige personer. Kartverket behandler dokumenter som er riktig fylt ut, på to virkedager pluss posttid. Et dokument om en rettshandel kan bare tinglyses hvis utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren, så nekter Kartverket å tinglyse, er det et varsel du må ta på alvor. Har du allerede betalt forskudd, se saken om forskudd betalt direkte til selger.

Kort oppsummert

• Manglet selger fullmakt eller vergens samtykke, står kjøpet svakt, og du kan ha krav på erstatning i stedet for boligen.
• Vergen trenger statsforvalterens samtykke for å selge fast eiendom, og en ektefelle trenger den andres samtykke for felles bolig.
• Er du i aktsom god tro, kan du alltid kreve erstatning hvis boligen tilhørte en annen enn selgeren.
• Sjekk grunnbok, legitimasjon og fullmakt før du betaler, og vent med betaling til skjøtet er signert.
• Har du betalt forskudd, har du panterett i eiendommen, og du bør kreve pengene tilbake skriftlig med en frist.