Har selger krav mot megleren som ga dårlige råd?

Megleren skal ivareta begge parter

Etter eiendomsmeglingsloven skal megleren opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser. Han skal gi begge parter råd og opplysninger av betydning for handelen. Dette er en plikt overfor deg som selger like mye som overfor kjøperen.

Megleren skal blant annet legge til rette for en forsvarlig budrunde, kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes og opprette skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår. Er finansieringen ikke kontrollert, skal du få skriftlig beskjed om hvorfor og hva konsekvensene kan være. Slike plikter kan du bruke som utgangspunkt når du vurderer om megleren har gjort en feil.

Slik gikk det for Aslak

Aslak solgte en enebolig i mars og hadde ikke boligselgerforsikring. Megleren anbefalte ham å sette prisen lavt og ikke bestille tilstandsrapport, fordi «det sparer tid». I august krevde kjøperen prisavslag for fuktskader, og Aslak oppdaget at en rapport ville ha avdekket feilen før salget.

Aslak leste oppdragsavtalen og salgsoppgaven og sendte en skriftlig klage til meglerforetaket. Han ba om en redegjørelse for rådet. Etter tre uker kom det et svar der foretaket avviste kravet. Aslak sendte saken til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og la ved oppdragsavtale, salgsoppgave og kjøpekontrakt. Nemnda gav ham delvis medhold, og foretaket ble bedt om å sette ned vederlaget.

Når selger har krav mot megleren

Meglerens erstatningsansvar overfor deg er ikke særskilt regulert i eiendomsmeglingsloven. Om du har et krav, avhenger av om megleren har brutt god meglerskikk, og om bruddet har ført til et tap. Du må sannsynliggjøre begge deler. Det er ikke nok at salget ble dyrere eller billigere enn du hadde håpet.

Tenk gjennom tre spørsmål:

• Hva rådet konkret gikk ut på, og finnes det skriftlig?
• Hva skjedde som følge av rådet, og hva kostet det deg?
• Kunne du selv ha begrenset tapet ved å gjøre noe annet?

Opplysninger i annonse og salgsprospekt som gis på vegne av selgeren, regnes som selgerens egne opplysninger etter avhendingslova § 3-8. Det betyr at du kan bli holdt ansvarlig overfor kjøperen selv om megleren har skrevet dem. Et krav mot megleren kan være aktuelt når det er han som har gjort feilen.

Klage til nemnda og krav mot foretaket

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere. Selger, kjøper og interessent har som regel klagerett. Det koster ingenting å klage, uansett utfall. Før klagen sendes, må du forsøke å komme til enighet med meglerforetaket direkte, ellers kan klagen avvises. Klagen må skrives på norsk og bør ha med oppdragsavtale, salgsoppgave, kjøpekontrakt, budjournal og oppgjørsoppstilling.

Innklagede får normalt tre uker til tilsvar, og du som klager får normalt 14 dager til å kommentere. Nemndas avgjørelse er rådgivende. Følger foretaket den ikke, må det begrunne det skriftlig innen tre uker, ellers rapporteres det til Finanstilsynet.

Meglerforetak skal være tilsluttet en godkjent utenrettslig tvisteløsningsordning og må stille sikkerhet. Den som har krav, kan kreve dekning direkte fra sikkerhetsstilleren uten først å gå mot foretaket.

Nedsatt vederlag og tilbakehold

Ved ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra megleren kan du kreve vederlaget satt ned eller bortfalt. Du kan også holde tilbake så mye av vederlaget som sikrer kravet ditt ved meglerens mislighold. Det er ofte en enklere vei enn å kreve erstatning.

Foreldelsesfristen er som hovedregel tre år, og foreldelsen avbrytes når saken bringes inn for en klage- eller reklamasjonsnemnd opprettet av skyldneren eller hans bransje. Vent likevel ikke lenge med å reklamere, og skriv ned hva som skjedde mens du husker det. Meglerens vederlag kan ha betydning også i andre deler av saken din: Hva som skjer med vederlaget når salget senere ryker, er ikke særskilt regulert, og oppdragsavtalen avgjør mye.

Hvordan dette henger sammen med kjøperens krav

Har kjøperen krevd penger av deg, og du mener megleren har skyld, bør du svare kjøperen først. Hvordan du kan svare uten forsikring, står i slik bør selger svare på et krav uten forsikring. Blir du innkalt til forliksrådet, kan du lese om forliksrådet innkaller meg som selger. Kjøperens takstrapport kan du imøtegå, som forklart i kjøpers takstrapport: slik kan selger imøtegå den, og hvor lenge du må regne med krav, står i hvor lenge selger må regne med krav fra kjøper.

Oversikten over det personlige ansvaret som følger av å selge uten forsikring, finner du i pilaren om selgeren uten boligselgerforsikring.

Kort oppsummert

• Selger krav megler forutsetter at megleren har brutt god meglerskikk og at det har kostet deg noe.
• Meglerens erstatningsansvar er ikke særskilt regulert, så vurderingen er konkret.
• Klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester er gratis, men du må først forsøke å bli enig med foretaket.
• Du kan kreve vederlaget satt ned eller holde tilbake vederlag ved meglerens pliktforsømmelse.
• Skriv ned rådene du fikk og hvem som sa hva, mens du husker det.