Selger hadde forsikring – kan du likevel gå på selger?

Forsikringen dekker selgerens ansvar, den fjerner det ikke

Boligselgerforsikring er en forsikring selgeren tegner for å dekke krav fra deg som kjøper. Den dekker selgerens mangelsansvar etter avhendingslova (loven som regulerer salg av bolig), med de begrensningene som følger av kjøpekontrakten. Kravet ditt er derfor fortsatt et krav mot selgeren. Forsikringsselskapet betaler bare fordi selgeren ellers ville ha vært ansvarlig.

Det får to følger. For det første er selskapets nei ingen dom over saken din. Selskapet gjør en vurdering av om boligen har en mangel, og den kan være feil. For det andre trenger du ikke gi slipp på selgeren fordi selskapet har sagt nei. Kravet består så lenge det er reklamert i tide og ikke er foreldet.

Slik kan du kreve pengene fra selger og forsikring

Forsikringsavtaleloven § 7-6 gir deg som skadelidt (den som har fått tap) et direkte krav mot selskapet når forsikringen dekker selgerens erstatningsansvar. Både selskapet og selgeren skal på forespørsel si fra om at det finnes en slik forsikring. Får selskapet kravet direkte fra deg, skal det varsle selgeren uten ugrunnet opphold. Selskapets innrømmelser overfor deg binder ikke selgeren.

Selskapet kan gjøre gjeldende de innsigelsene selgeren har mot kravet, etter forsikringsavtaleloven § 7-6. Har selgeren en god grunn til å si at kravet ikke holder, kan selskapet bruke den mot deg. Blir selskapet saksøkt, kan det også kreve at du tar med selgeren i samme sak.

I praksis betyr det at du har to adresser for kravet. Det tryggeste er å sende reklamasjonen til begge, siden loven krever at meldingen går til selgeren, mens selskapet er den som normalt behandler saken. I meldingen holder det å skrive at du gjør en mangel gjeldende og hva slags feil det er. Beløp må du ikke oppgi ennå.

Slik gikk det for Kitty

Kitty kjøpte en leilighet i 2024. Etter noen måneder fant hun fukt bak badekaret. Hun sendte en skriftlig reklamasjon til selgeren og til selskapet, og la ved bilder og en rapport fra en fagperson. Selskapet avslo og skrev at fuktskaden var «forventet ut fra alder».

Kitty tenkte først at saken var over, siden selgeren hadde forsikring og forsikringen sa nei. Så sendte hun et nytt brev til selgeren, der hun forklarte at kravet mot ham sto ved lag, og at hun ville gå videre. Selgeren svarte at han hadde meldt saken til selskapet, og at han selv mente feilen var skjult for ham. Kitty klaget deretter til Finansklagenemnda, og etter en runde med skriftlige innspill trakk selskapet avslaget og tilbød prisavslag.

Når selskapet kan kreve pengene tilbake fra selgeren

Selv om selskapet betaler deg, kan det i noen tilfeller kreve pengene tilbake fra selgeren. Det kalles regress. Høyesterett tillot regress mot en selger som hadde gitt uriktige svar i egenerklæringen (HR-2021-2102-A). Hvor langt regressretten går, avhenger av vilkårene i den enkelte forsikringen. Hos Fremtind er regress for eksempel begrenset til tilfeller der selgeren har brutt opplysningsplikten, kjøpt forsikringen i strid med vilkårene, oversittet meldefristen eller ikke oppfylt sine plikter.

For deg som kjøper er poenget at en utbetaling ikke blir dratt tilbake fra deg. En utbetaling til deg påvirker heller ikke selskapets mulighet til regress mot selgeren. Selgeren har likevel ofte selv interesse av at forsikringen dekker kravet, og det kan gjøre ham mer samarbeidsvillig enn du tror. Du kan lese mer om hva regress betyr for deg i artikkelen om at forsikringen krever regress fra selger.

Når selgeren ikke hadde tegnet forsikring

Hadde selgeren ingen forsikring, er det selgeren personlig du må rette kravet mot. Finansklagenemnda behandler bare klager mot selskaper som er tilsluttet ordningen, og en privat selger er ikke det. Da er veien videre forhandling, forliksråd og eventuelt tingrett. Har du spørsmål om det, forklarer artikkelen om hva du gjør hvis selger ikke har tegnet forsikring fremgangsmåten.

Er du usikker på om selgeren hadde forsikring, kan du spørre. Selgeren og selskapet skal på forespørsel opplyse deg om det. Spørsmålet kan du stille i samme brev som reklamasjonen.

Slik velger du mellom selger og selskap

Du trenger sjelden å velge for godt. Melder du kravet til begge, får du svar fra begge, og selskapets svar sier ofte noe om hvor sterk saken din er. Vil du vite mer om når det kan lønne seg å prioritere den ene, ta en titt på gjennomgangen av om du skal gå på selger eller forsikringsselskapet. Får du et tilbud fra selskapet, bør du vurdere det nøye før du sier ja, og artikkelen om hvorvidt tilbudet fra forsikringen er for lavt hjelper deg med det.

Husk at hele saken hviler på at du har reklamert til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder er ytterkanten av hva en kjøper normalt kan vente. Den generelle oversikten over krav og frister finner du i pilaren Boligselgerforsikringen avviste kravet ditt – hva nå?.

Kort oppsummert

• Du kan kreve selger selv om selgeren hadde forsikring, fordi forsikringen dekker selgerens ansvar og ikke fjerner det.
• Forsikringsavtaleloven § 7-6 gir deg i tillegg et direkte krav mot selskapet.
• Selskapets nei er ingen endelig avgjørelse, og du kan klage til Finansklagenemnda.
• Send reklamasjonen til både selger og selskap, og gjør det innen rimelig tid.
• Uten forsikring er det selgeren personlig som svarer for kravet.