Kan vi selge boligen billig til barnet vårt uten at søsknene klager?

Søsknene kan ikke stoppe et salg mens dere lever

Du eier din bolig og kan selge den til hvem du vil og til den prisen du vil. Barna dine er arvinger først når du er død, og de har ingen rett til å bestemme over formuen din mens du lever. Det er derfor ingen rettslig hindring for å selge til et barn under markedspris, selv om de andre ikke liker det.

Det er annerledes hvis den ene av dere er død og den andre sitter i uskifte. Da kan den lengstlevende ikke uten samtykke fra arvingene gi gaver som står i misforhold til formuen i uskifteboet, og det gjelder også salg til underpris (arveloven § 23). Har søsknene ikke samtykket, kan de kreve gaven omstøtt hvis barnet som kjøpte, forsto eller burde forstått at salget krevde samtykke. Da må barnet føre verdien av gaven tilbake.

Forskjellen mellom prisen og det boligen er verdt, er i realiteten en gave. Er boligen verdt 4 000 000 kroner og barnet betaler 3 000 000, er gavedelen 1 000 000 kroner. Slik må dere også tenke når dere skriver avtalen.

Hva skjer med arven når dere dør

Loven sier at en ytelse en livsarving har fått fra arvelateren, skal avkortes i arven bare hvis det var satt som betingelse for ytelsen, se arveloven § 75. Loven sier at en slik betingelse bør være skriftlig og gjort kjent for de andre livsarvingene.

Har dere ikke sagt noe, skal ytelsen ikke trekkes fra automatisk. Gavedelen blir da en gave som barnet får beholde i tillegg til sin vanlige arv. Det kan oppleves urettferdig for søsknene, men det er det loven gir når ingenting er avtalt eller bestemt.

Er avkorting bestemt, og dere ikke har sagt noe annet, gjelder disse reglene for avkortingen:

• Avkortingsbeløpet settes til verdien av ytelsen da barnet fikk den.
• Er avkortingsbeløpet større enn barnets arv, må barnet ikke betale noe tilbake til dødsboet.
• Dør barnet før dere, skjer avkortingen i arven til barnets egne barn.
• Avkortingsbeløpet har betydning bare for fordelingen mellom barna og deres linjer, og ikke for ektefellens andel eller hva dere kan rå over ved testament.

Slik begrenser dere uenighet: avtale og avkall

Den enkleste måten å unngå klager på er å la søsknene vite det. Skriv en kort avtale som sier at salget skjer under markedspris, hva boligen er verdt etter en takst, og om gavedelen skal avkortes i arven. Alle barna kan få en kopi.

En arving kan gi avkall på arv, helt eller delvis, også på arv som ikke er falt, se arveloven § 74. Hvis søsknene er enige, kan de altså skrive under på at de ikke har noe å utsette på salget, eller at de gir avkall på arv som tilsvarer gavedelen. Avkall må selvsagt være frivillig. Arven som det er gitt avkall på, fordeles som om arvingen var død før arvelateren. Da kan arvingens egne barn komme inn i hans eller hennes sted. Tenk gjennom det før noen skriver under.

Pliktdel og testament

Barn har pliktdelsarv, som er to tredjedeler av formuen, men aldri mer enn 15 ganger folketrygdens grunnbeløp per barn, se arveloven § 50. Pliktdelen verner mot testament som gir bort for mye av det som finnes i boet når dere dør.

Gaver som verken hadde eller var ment å ha realitet for giveren i hans eller hennes levetid, regnes som dødsdisposisjon og må fremgå av et testament for å være gyldige, se arveloven § 40. Det gjelder blant annet en gave fra en giver som snart skal dø og vet det. Skal dere selge billig, bør salget være reelt: barnet betaler, får skjøte og overtar boligen nå.

Kort oppsummert

• Foreldre kan selge bolig til underpris til et barn. Søsknene kan ikke stoppe det og har ingen arverett før dere er døde.
• Avkorting i arven skjer bare hvis det er satt som betingelse. Betingelsen bør være skriftlig og gjort kjent for de andre barna.
• Gavedelen er forskjellen mellom takst og pris. Dokumenter den med en takst.
• Søsknene kan gi avkall på arv, og det kan være en måte å unngå konflikt på.
• Skal dere selge billig til ett barn uten at søsknene klager, er en åpen og skriftlig avtale fra start den tryggeste veien.