Selge bolig med lån og pant: hva banken kan kreve før salget går gjennom

Slik virker det å selge bolig med lån og pant

Et boliglån er et pengekrav mot deg. Pantet er sikkerheten banken har for kravet. Panteloven § 1-1 beskriver panterett som en særrett til å søke dekning for et krav i et bestemt formuesgode. Hvis du ikke betaler, kan banken få boligen solgt og ta pengene sine først. Denne retten følger boligen, ikke deg.

Det betyr at det ikke er nok å bli enig med kjøperen. Kjøperen vil ikke at boligen skal ha en bank i ryggen. I kjøpekontrakten forutsettes det som regel at boligen leveres uten pant og andre heftelser som ikke er avtalt. Det er da panthaverne må få sitt.

Selve salget er lov. Panteloven § 1-11 første ledd sier at panterett ikke er til hinder for at pantet avhendes, såfremt ikke annet følger av avtale. Låneavtalen din kan altså inneholde vilkår om salg, og de bør du lese. Les ordlyden i panteloven § 1-11 og låneavtalen din før du setter salget i gang.

Hva panthaverne kan kreve før salget går gjennom

Bank og andre panthavere har ikke rett til noe annet enn det de har krav på etter avtalen eller loven, men de kan kreve det før de gir slipp på pantet. Banken kan kreve at hele restgjelden betales med renter og kostnader. Står lånet i kjøpesummen, gjør megleren det ved oppgjøret. Dekker ikke kjøpesummen hele gjelden, må banken selv bestemme om den vil slette pantet mot en delbetaling. Det plikter den ikke. Er det avtalt gebyr for innfrielse, kan banken kreve det, og ved fastrente kan den ha krav på tapsdekning etter finansavtaleloven § 2-10.

Banken kan derimot ikke kreve mer enn det du skylder, og den kan ikke holde igjen pantet når gjelden er betalt. Finansavtaleloven § 2-12 sier at når pengekravet er tilbakebetalt, skal kreditor sørge for sletting eller frigivelse av pant og annen sikkerhet.

Flere panthavere og rekkefølgen mellom dem

Mange boliger har mer enn ett pant. Det kan være hovedlånet i én bank, et etablerings- eller tilleggslån i en annen, og pant for en kreditor som har tatt utlegg. Namsmyndighetene stifter utleggspant etter panteloven kapittel 5 (§ 5-1), og slike pant tinglyses også.

Rekkefølgen avgjør hvem som får dekning først hvis kjøpesummen ikke strekker til. Tinglysingsloven § 20 sier at et registrert rettserverv går foran rettserverv som er registrert senere. Den som tinglyste først, har altså bedre plass i køen. Utlegg og arrest som er registrert samme dag, går foran andre rettserverv fra samme dag.

Noen pant går foran alt. Panteloven § 6-1 gir kommunen lovbestemt pant for eiendomsskatt og visse kommunale gebyrer, og pantet står foran alle andre heftelser og trenger ikke tinglyses. Slike krav må også gjøres opp, ellers kan de følge boligen.

For deg som selger spiller rekkefølgen liten rolle så lenge kjøpesummen dekker alt. Det er først når summen er for lav at plassen i køen får betydning.

Slik går det praktisk for seg

Megleren skal gi kjøperen en skriftlig oppgave som blant annet viser tinglyste forpliktelser før handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Du gir megleren oversikt over lån og andre forpliktelser du kjenner til. Megleren henter innfrielsesbeløp fra alle panthavere og sørger for at de får utbetalt sitt fra kjøpesummen etter eiendomsmeglingsloven § 6-10. Deretter sendes sletting av pantene til tinglysing. Det som er igjen, går til deg.

Slettingen skjer ved at pantet slettes i grunnboken. Tinglysingsloven § 32 sier at en heftelse skal slettes når det tinglyses bevis for at den er falt bort, eller at den berettigede samtykker. Banken sender derfor et samtykke, og megleren får det tinglyst.

Kort oppsummert

• Du kan selge bolig med lån og pant, men kjøperen skal ha boligen fri for pant.
• Hver panthaver må få dekket kravet sitt eller samtykke til sletting før pantet forsvinner fra grunnboken.
• Banken kan kreve innfrielse og eventuelt gebyr eller tap ved fastrente, men ikke mer enn det du skylder.
• Pantene dekkes i hovedsak i den rekkefølgen de ble registrert. Kommunens lovbestemte pant for visse avgifter går foran de andre.
• Megleren innhenter innfrielsesbeløp fra alle og sørger for at pantene slettes. Gi megleren oversikt over alle lån og utlegg tidlig.