Kan sameiet tvangsselge seksjonen selv om banken ikke får dekket lånet?
Ja, sameiet kan få seksjonen tvangsselgt selv om kjøpesummen ikke dekker lånet i banken. Ved tvangssalg etter pålegg om salg gjelder ikke reglene om minste bud i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20, altså dekningsprinsippet som ellers hindrer salg når bedre prioriterte panthavere ikke får full dekning. Kjøpesummen fordeles etter prioritet, og pantene faller bort når kjøperen har betalt. Hva som skjer med den delen av lånet som ikke er dekket, er en sak mellom banken og låntakeren.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva dekningsprinsippet er og hvorfor det vanligvis gjelder
Ved et vanlig tvangssalg kan salget bare gjennomføres hvis alle som har pant med bedre prioritet enn den som krever salget, får full dekning (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20). Dette kalles dekningsprinsippet. Det betyr at en kreditor med dårlig prioritet ikke kan tvinge gjennom et salg som tar pengene fra banken som står først i køen.
Har en bank pant for 2,4 millioner kroner med førsteprioritet, og en annen kreditor krever salg uten å ha pant foran banken, blir det ikke noe salg før budene er høye nok til å dekke bankens krav. Banken kan altså stole på at boligen ikke blir solgt for noe mindre.
Unntaket ved pålegg om salg i sameie
Eierseksjonsloven § 38 sier at bestemmelsene i § 11-20 om det minste bud som kan stadfestes, ikke gjelder ved tvangssalg etter paragrafen. Det er derfor ikke noe krav om at budet må dekke alle foranstående panthavere.
Begrunnelsen ligger i hva et pålegg om salg er. Salget skal fjerne en eier som til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter overfor de andre. Hvis sameiet ikke kunne få solgt seksjonen fordi lånet i banken er høyt, ville en eier med stor gjeld i praksis være beskyttet mot pålegget. Loven har derfor tatt bort denne sperren.
Lovteksten har den samme ordningen for to andre situasjoner: den som har ervervet en boligseksjon i strid med § 23, og salg av selskap som eier boligseksjoner. Regelen om kjøpesum og minste bud er den samme.
Hva som skjer med bankens pant
Når tvangssalget er gjennomført og kjøperen har betalt, blir kjøperen eier, og alle pengeheftelser i seksjonen faller bort (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31). Pantene i seksjonen er altså borte, uansett om banken fikk hele sitt krav dekket.
Kjøpesummen deles ut etter prioritet. Heftelser med dårligere eller lik prioritet enn den som krever salg, dekkes etter prioritet så langt pengene rekker (§ 11-21). Det er kostnader ved salget som tas først, og deretter kommer panthaverne i den rekkefølgen pantene har.
Det er pantet i seksjonen som faller bort. Lånet som sådan er fortsatt et krav mot den som tok det opp. Hva banken kan kreve av låntakeren etter salget, er forklart i artikkelen om restgjeld etter tvangssalg.
seksjonen til Sigurd
Sigurd eier en seksjon i et sameie med tolv boliger. Banken har første prioritet for et lån på 1 700 000 kroner, og en kredittbank har andre prioritet for 500 000 kroner. Sigurd har flere ganger brutt sameiets regler på en måte som styret mener er vesentlig mislighold. Han har fått skriftlig advarsel og senere skriftlig pålegg om å selge, med frist på seks måneder.
Sigurd selger ikke. Seksjonen blir tvangsselgt for 1 850 000 kroner. Etter at salgskostnadene er trukket fra, er 1 790 000 kroner igjen. Førsteprioritetsbanken får hele sine 1 700 000 kroner. Kredittbanken får de resterende 90 000 kroner, og de 410 000 kronene den ikke fikk dekket, er ikke lenger sikret med pant i seksjonen.
Hadde det vært et vanlig tvangssalg på krav fra en kreditor uten pant foran begge bankene, kunne ikke salget ha blitt stadfestet ved bud som var lavere enn det som kreves for å dekke foranstående heftelser. Her stoppet ikke det salget.
Hva eieren og banken kan gjøre
Eieren har seks måneder fra pålegget til å selge på vanlig måte. Da er det han selv som bestemmer prisen og kan få mer enn et tvangssalg gir. En vanlig markedsføring er som regel bedre også for banken.
Eieren kan også reise innvendinger når begjæringen om tvangssalg er brakt inn. Er innvendingene ikke klart grunnløse, kan ikke begjæringen tas til følge uten behandling i en vanlig rettssak. Da må sameiet vise at vilkårene i § 38 er oppfylt: vesentlig mislighold, riktig advarsel og et pålegg med frist på minst seks måneder.
Banker og andre panthavere får vanligvis melding om saken gjennom namsmyndighetenes varsling av rettighetshavere. De kan forhandle med eieren, eller med sameiet, om en løsning før salget.
Hvorfor regelen er satt opp slik, og hva som beskytter eieren
Unntaket fra dekningsprinsippet kan virke hardt, men det er omgitt av flere sperrer. Styret kan bare gi pålegg etter en skriftlig advarsel og ved vesentlig mislighold. Pålegget må gi minst seks måneder. Eieren har hele den tiden til å selge på vanlig måte, noe som vanligvis gir en høyere pris enn et tvangssalg.
Til slutt prøves saken i tingretten hvis eieren har innvendinger som ikke er klart grunnløse. Sameiet må da bevise at vilkårene i § 38 var oppfylt. Det er altså ikke slik at en høy gjeld til banken i seg selv gjør noe verre eller bedre for eieren. Det er misligholdet overfor sameiet som avgjør om salget kan kreves.
Kort oppsummert
- Sameiet kan få seksjonen tvangsselgt etter pålegg om salg selv om kjøpesummen ikke dekker lånet i banken, fordi reglene om minste bud i § 11-20 ikke gjelder.
- Dekningsprinsippet, som ellers hindrer salg når bedre prioriterte panthavere ikke får full dekning, gjelder dermed ikke ved tvangssalg etter eierseksjonsloven § 38.
- Kjøpesummen fordeles etter prioritet, og pengeheftelsene i seksjonen faller bort når kjøperen har betalt.
- Det er pantet som forsvinner, ikke lånet som krav mot låntakeren.
- Eieren kan selge selv innen fristen på seks måneder, og kan reise innvendinger mot tvangssalget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.