Kan sameiet øke egenandelen og legge den på seksjonseierne?
Sameiet kan velge høyere egenandel på forsikringen, men har ikke automatisk rett til å sende egenandelen videre til den enkelte seksjonseier. Utgangspunktet er at felleskostnader fordeles etter sameiebrøken. Seksjonseieren kan bli belastet hvis vedtektene har en slik regel som de berørte har sagt seg enige i, eller hvis seksjonseieren selv er ansvarlig for skaden. Sjekk vedtektene og hvem som forårsaket skaden før du betaler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Lovens utgangspunkt: egenandelen deles etter sameiebrøken
Eierseksjonsloven § 29 sier at kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader, og at de fordeles etter sameiebrøken. Fordeles de etter nytte eller forbruk, må det være særlige grunner for det. Egenandelen på sameiets bygningsforsikring er en kostnad sameiet har som helhet, og lander normalt der.
Det betyr at en skade i én leilighet, for eksempel et rørbrudd i en felles ledning, i utgangspunktet fører til at alle seksjonseierne betaler egenandelen sammen. Den som eier leiligheten der det skjedde, har ikke ansvar bare fordi det skjedde hos henne.
Hvem bestemmer hvor høy egenandelen er?
Sameiet inngår forsikringsavtalen og velger egenandel sammen med premien. Styret tar etter § 58 alle beslutninger som loven eller vedtektene ikke legger til andre organer. Beslutninger som kan tas med vanlig flertall på årsmøtet, kan også tas av styret, med mindre årsmøtet har bestemt noe annet. Å velge en høyere egenandel for å få lavere premie vil derfor ofte være noe styret kan gjøre.
Styret kan likevel ikke ta beslutninger som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Årsmøtet kan også ta saken selv og vedta et annet nivå, eller gi styret retningslinjer. Sjekk protokollene fra årsmøtet og hva som står om forsikring i vedtektene.
Når egenandelen kan legges på den enkelte seksjonseier
Det er to hovedmåter.
Den første er en vedtektsbestemmelse. Etter § 29 annet ledd kan vedtektene fastsette en annen fordeling av felleskostnader enn sameiebrøken, men bare hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. En regel om at egenandelen over et visst beløp skal betales av den seksjonseieren der skaden oppstod, kan derfor ikke vedtas over hodet på dem det gjelder. Står det ingenting om dette i vedtektene, har styret ikke en slik hjemmel.
Den andre er at seksjonseieren selv er ansvarlig for skaden. Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealer og andre enheter forebygges (§ 32). Har vannskaden kommet fordi seksjonseieren har unnlatt å vedlikeholde sluk eller membran, eller har gjort noe uforsvarlig, kan sameiet ha et erstatningskrav etter alminnelige erstatningsregler. Egenandelen er da en del av sameiets tap. Mange har ansvarsdekning i sin egen innboforsikring som kan dekke slike krav, så meld også til eget selskap.
Tuva og rørbruddet
Et sameie med 24 like store leiligheter i Trondheim har satt egenandelen til 50 000 kroner, opp fra 10 000, for å spare premie. En vinter får Tuva i leilighet 3 vannskade fra en skjult stikkledning som er sameiets ansvar. Oppgjøret fra forsikringen er på 180 000 kroner, men sameiet må dekke 50 000 selv.
Styret sender Tuva en faktura på hele 50 000 kroner. Vedtektene sier ingenting om egenandel, og ingen har påstått at hun har gjort noe galt. Da har styret ikke grunnlag for kravet. Egenandelen fordeles etter sameiebrøken, og med 24 like seksjoner blir det omtrent 2 083 kroner per leilighet.
Hadde en vedtekt fra før sagt at seksjonseieren betaler egenandelen over 10 000 kroner for skade i egen leilighet, og Tuva hadde sagt seg enig i den, hadde bildet vært et annet. Da ville hun kunne bli belastet 40 000 kroner. Det avhenger av ordlyden og av om samtykket faktisk er gitt.
Hva som er sameiets og hva som er ditt å vedlikeholde
Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealer og andre enheter forebygges (§ 32). Sameiet har vedlikeholdsplikt for fellesarealene og for felles installasjoner som går gjennom bruksenhetene, slik som rør, ledninger og kanaler. Plikten omfatter også reparasjon, utskifting og utbedring av tilfeldige skader (§ 33).
Hvem som har ansvaret for det som gikk galt, er derfor ofte det første spørsmålet. Er det en felles ledning som har sprukket uten at noen kan lastes, er det sameiets sak, og kostnaden følger fordelingen i § 29. Er det en lekkasje fra din egen innvendige installasjon som du ikke har vedlikeholdt, er bildet et annet.
Forslag du kan ta opp på årsmøtet
Er du uenig i at egenandelen er satt så høyt, kan du fremme et forslag til årsmøtet om å senke den, eller om at styret skal innhente tilbud med ulike egenandeler og legge dem frem. Beslutninger tas som hovedregel med vanlig flertall av de avgitte stemmene (§ 49). Vil du i stedet at sameiet skal ha en regel om at den som forårsaker en skade, betaler egenandelen, må vedtektene endres, og de som berøres, må uttrykkelig si seg enige i den fordelingen.
Slik går du fram hvis du får en faktura
Be styret skriftlig oppgi grunnlaget for kravet: hvilken vedtektsbestemmelse som brukes, eller hvilken uaktsomhet de mener du har utvist. Be om kopi av forsikringsoppgjøret og skadeoppgjøret fra selskapet, og om vilkårene som viser egenandelen.
Er svaret uklart, kan du betale under forbehold og ta saken opp på årsmøtet. Les mer om egenandel ved skade i sameie og om hva du kan gjøre i en konflikt med styret.
Kort oppsummert
- Sameiet kan øke egenandelen på forsikringen, men det gir ikke automatisk rett til å legge egenandelen på den enkelte seksjonseier.
- Etter § 29 fordeles felleskostnader etter sameiebrøken, og en annen fordeling i vedtektene krever at de berørte uttrykkelig sier seg enige.
- Du kan bli belastet hvis du er ansvarlig for skaden, for eksempel fordi du ikke har vedlikeholdt sluk eller membran.
- Spør styret om grunnlaget for kravet, og sjekk sameiets vedtekter om egenandel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.