Røyklukt fra naboen i leiligheten: når utleier må gjøre noe
Røyklukt fra naboen i leiligheten kan være en mangel ved leieforholdet hvis den gjør boligen klart dårligere å bo i enn du hadde grunn til å vente. Da må utleier rette forholdet innen rimelig tid. Loven har ikke noen fast grense for hvor mye lukt som er nok, så det blir en vurdering av hvor ofte, hvor sterkt og hvor lenge det varer. Meld fra skriftlig med en gang, for du kan miste retten til å gjøre mangelen gjeldende hvis du venter for lenge.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når røyk fra naboen er en mangel
Husleieloven bruker ikke ordet «røyklukt». Utgangspunktet er at utleier plikter å stille boligen til din disposisjon i samsvar med avtalen (§ 5-1 første ledd), og å opprettholde vanlig ro og orden i eiendommen hvis ikke noe annet er avtalt (§ 5-2 første ledd). Når en bolig i praksis ikke kan brukes slik en leietaker rimelig kan vente, kan det være mislighold fra utleiers side.
Det er her hovedregelen møter sine unntak. Litt røyk fra en balkong en sjelden gang er noe de fleste må regne med i et bygg der folk bor tett. Røyk som sniker seg inn i stua hver kveld, setter seg i tekstiler og gjør at du ikke kan lufte, er noe annet. Jo oftere, jo sterkere og jo lenger det varer, desto lettere er det å si at boligen er klart dårligere enn avtalt.
Det spiller også en rolle hva som var kjent da du flyttet inn. Sier leieavtalen noe om tobakksrøyk eller om at eiendommen er røykfri, teller det med.
Hva du kan kreve når røyken er en mangel
Er plikten ikke oppfylt og mangelen ikke skyldes forhold på din side, gir § 5-7 deg de samme rettighetene som ved andre mangler. Det betyr at du kan kreve:
- at utleier retter mangelen for egen regning, så lenge det ikke koster eller belaster utleier urimelig mye (§ 2-10)
- avslag i leien for den tiden mangelen varer (§ 2-11 annet ledd), forutsatt at mangelen ikke er ubetydelig
- erstatning for tap du har på grunn av mangelen (§ 2-13)
- å holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine (§ 2-15)
- å heve leieavtalen hvis mangelen er et vesentlig mislighold (§ 2-12)
Retting og leieavslag er det som er aktuelt for de fleste. Hevingsretten er forbeholdt grove tilfeller, og tilbakehold av leie bør du ikke bruke uten å ha vurdert beløpet nøye.
Hva utleier kan gjøre for å rette forholdet
Utleier kan sjelden forby naboen å røyke i sin egen bolig. Rettingen handler derfor ofte om å stenge for lukten eller bremse røyken. Det kan være å tette rundt rørgjennomføringer, åpninger rundt stikkontakter og bad, reparere eller justere ventilasjon eller gjøre noe med avtrekket. Er naboen også leietaker hos samme utleier, kan utleier ta det opp som et ordensspørsmål. Bor naboen i et sameie eller borettslag, må utleier ofte gå via styret.
Loven krever at retting skjer innen rimelig tid etter at du har satt fram kravet (§ 2-10 tredje ledd). Utleier har dessuten krav på å få rette mangelen selv hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Takker du nei til et rimelig rettingstilbud, mister du retten til leieavslag fra det tidspunktet (§ 2-11 annet ledd).
Slik melder du fra og dokumenterer røykproblemet
Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir utleier melding innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8). Bruk derfor e-post eller brev, ikke bare en samtale i trappa. Skriv at du påberoper deg en mangel, beskriv hva som skjer, og be om at utleier retter det innen en frist du setter.
Før logg over hendelsene fra dag én. Notér dato, klokkeslett, hvor i boligen du merker lukten og hvor lenge den varer. Skriv også hvilke tiltak du har prøvd selv, som å lufte eller tette døråpninger. Spør gjerne andre i bygget om de merker det samme, og be dem bekrefte skriftlig. Er det snakk om ventilasjonen, kan en rapport fra et ventilasjonsfirma som viser hvor lukten trekker inn, bli et sterkt bevis.
lukt gjennom ventilasjonen på badet
Mina Haugen leier en toromsleilighet i Sandefjord for 11 500 kroner i måneden. Fra og med oktober trekker røyk fra leiligheten under inn gjennom avtrekket på badet, og hun kjenner det i hele leiligheten annenhver kveld. Den 4. november sender hun e-post til utleier Odd Strand, beskriver loggen sin og ber om at han får utbedret ventilasjonen.
Utleier svarer ikke. Etter tre uker sender Mina en ny melding og sier at hun vil kreve leieavslag hvis forholdet ikke er rettet innen 15. desember. Utleier får et ventilasjonsfirma til å tette og justere avtrekket 12. desember, og lukten forsvinner.
Mina kan nå kreve avslag for perioden fra hun meldte fra og til forholdet ble rettet. Mener hun og utleier at boligen var rundt 15 prosent mindre verdt i den tiden, svarer det til 1 725 kroner for hver hele måned (15 prosent av 11 500). Prosentsatsen er et eksempel. Hva som er riktig avslag, avhenger av hvor sterkt og hvor ofte røyken rammet henne, og kan bli avgjort av Husleietvistutvalget hvis de ikke blir enige.
Hvis utleier ikke gjør noe
Gjør ikke utleier noe etter at du har meldt fra, kan du kreve at forsvarlige utgifter du selv har til å få rettet mangelen, blir dekket (§ 2-10 fjerde ledd). Du bør da si fra på forhånd hva du akter å gjøre og hva det koster. Vil du ha avslag i leien, kan du trekke det fra på neste husleie, men da må du være trygg på at kravet er riktig regnet. Blir utleier uenig, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget eller tingretten.
Les mer om røyking i leid bolig under er det lov å røyke i en leid bolig, og om andre luktproblemer under vond lukt fra naboen. Reglene du bygger på finnes i husleieloven § 5-7.
Kort oppsummert
- Røyklukt fra naboen i leiligheten er en mangel når den gjør boligen klart dårligere enn du kunne vente. Det er en helhetsvurdering uten fast grense.
- Meld fra skriftlig til utleier så snart du merker problemet, ellers kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende.
- Utleier må rette innen rimelig tid. Du kan kreve leieavslag, erstatning og i grove tilfeller heve avtalen.
- Før logg over hendelsene og be andre i bygget bekrefte at de merker det samme.
- Er du uenig med utleier om avslaget, kan Husleietvistutvalget avgjøre saken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.