Rørinspeksjon i blokka: slik planlegger styret utskifting av avløpsrør

Hvem har ansvar for avløpsrørene i blokka

Etter borettslagsloven § 5-17 skal laget holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligen, skal laget også holde ved like. I et sameie sier eierseksjonsloven § 33 at sameiet skal vedlikeholde felles installasjoner, inkludert rør som går gjennom bruksenheter.

Eieren har ansvar for sin egen del. I et sameie skal seksjonseieren holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Skillet mellom det som er felles og det som er den enkeltes, kan være tydeligere i vedtektene enn i loven, så styret bør starte med dem.

Plikten til å holde bygget i forsvarlig stand gjør at styret ikke kan vente til lekkasjene kommer. Derfor er det fornuftig å vurdere tilstanden i tide.

Hva en rørinspeksjon i blokka viser om avløpet

Ved en rørinspeksjon kjører et firma et kamera inn i avløpsrørene. Resultatet er en rapport med bilder, som viser sprekker, rotinntrengning, skjøter som har sklidd fra hverandre og avleiringer. Loven krever ikke inspeksjon, og den sier ikke hvor ofte den skal gjøres. Det er styrets vurdering av hva som er forsvarlig for bygget som avgjør.

Rapporten bør beskrive tilstanden på hver stamme, ikke bare på bygget som helhet. En stamme som er i dårlig forfatning, kan trenge tiltak før de andre.

Fra rapport til plan

Styret bør først få en fagperson til å forklare hva rapporten betyr. Deretter må det avgjøres hvilke tiltak som trengs, i hvilken rekkefølge, og hvor lenge arbeidet vil pågå. Det er vanlig å innhente anbud fra flere firmaer. Noen rør kan fornyes innvendig uten å rive vegger, mens andre må skiftes. Hva som passer, avhenger av rørenes tilstand og materiale, og det må en fagperson vurdere.

Planen bør svare på fire spørsmål: hva skal gjøres, hva koster det, hvordan skal det betales, og hvordan påvirker det beboerne. De to siste er ofte det som avgjør hvor mye motstand prosjektet møter.

Hvem må si ja

Styret kan ta alle beslutninger som ikke er lagt til andre organer. Noen tiltak krever likevel samtykke fra generalforsamlingen. I et borettslag kan ikke styret uten samtykke med minst to tredjedels flertall blant annet ta opp lån som skal sikres med pant foran andelseiernes innskudd, eller sette i gang tiltak som går ut over vanlig forvaltning når det fører med seg økonomisk ansvar på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene (§ 8-9).

I et sameie kan styret ta beslutninger som årsmøtet kunne tatt med vanlig flertall, hvis ikke noe annet følger av loven eller vedtektene. Ombygging og endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, krever to tredjedels flertall på årsmøtet. Å skifte ut slitte rør er vedlikehold, men hvis prosjektet også endrer bygget, kan det gjøre flertallskravet strengere.

Er du i tvil, legg saken frem for generalforsamlingen eller årsmøtet. Et vedtak med bred støtte er lettere å gjennomføre.

Hva styret risikerer ved å vente

Skader på bruksenheter som skyldes at sameiet ikke har vedlikeholdt felles installasjoner, kan gi erstatningsansvar for sameiet, med mindre det sannsynliggjør at en hindring utenfor dets kontroll er årsaken (eierseksjonsloven § 35). En rapport som viser dårlige rør, og som ikke følges opp, er et dårlig utgangspunkt for å forsvare seg mot et slikt krav. For borettslag gjelder plikten i § 5-17 første ledd om forsvarlig stand. Styret bør derfor protokollføre rapporten og begrunne hvorfor tiltakene er prioritert slik de er.

Adgang til boligene og varsel

Andelseieren skal gi tilgang til boligen for å utføre arbeidet og for ettersyn. Arbeid og ettersyn skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for eieren eller andre brukere (§ 5-17 tredje ledd). Tilsvarende regel står i eierseksjonsloven § 33: kontroll og arbeid skal varsles i rimelig tid.

Styret bør lage en tidsplan for hver stamme, si fra til leietakere også, og gi beskjed om når vannet er stengt. Eiere som ikke bor i blokka, må få tid til å gi adgang.

Kort oppsummert

• Felles avløpsrør er lagets eller sameiets ansvar. Eieren holder avløp åpent frem til fellesledningen.
• En rørinspeksjon gir faktagrunnlag, men loven krever ikke at den gjøres med bestemte mellomrom.
• Store prosjekter og lån med pant foran innskuddene krever to tredjedels flertall i et borettslag.
• Styret skal varsle eierne og gjennomføre arbeidet uten unødig ulempe.
• Lag en plan som svarer på hva som skal gjøres, hva det koster og hvordan det betales.