Reklamere mot megler og takstmann samtidig

Tre ulike krav mot tre ulike parter

Selgeren, megleren og takstmannen har ulike roller, og kravene mot dem bygger på ulike regler. Mot selgeren gjelder avhendingslova: du kan kreve prisavslag, erstatning eller heving hvis boligen har en mangel. Mot megleren er det eiendomsmeglingsloven som gjelder. Megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får opplysninger du har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen, og opptre i samsvar med god meglerskikk. Takstmannen svarer for tilstandsrapporten han har skrevet, for eksempel hvis rapporten mangler noe den skulle ha undersøkt.

Det er tre forskjellige spørsmål. Har boligen en mangel? Har megleren holdt tilbake noe han skulle ha opplyst? Er tilstandsrapporten mangelfull? Du kan ha et krav mot alle, mot én eller mot ingen. Derfor er det lurt å gå rett på sak og ikke vente med melding til noen av dem.

Hvorfor du bør reklamere mot megler og takstmann samtidig

Avhendingslova § 4-19 sier at du må gi selgeren melding innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen. Den bestemmelsen gjelder kravet mot selgeren. For megler og takstmann kan det gjelde andre frister, og det er ikke sikkert du kan trekke det du vet om selgeren over på dem. Regn derfor ikke med at du har mer tid overfor megler og takstmann enn overfor selgeren.

Foreldelsesloven har en alminnelig frist på tre år, og den kan gjelde kravene dine i tillegg til reklamasjonsreglene. Med flere motparter kan tidspunktene bli forskjellige. Vent du med takstmannen i to år fordi du forhandler med selgeren, kan du ha fått et problem. Send derfor en skriftlig melding til alle så snart du oppdager feilen.

Har du gjort det, står du friere. Du kan velge hvem du vil forfølge videre, og du har ikke mistet noe ved å ha varslet den du til slutt ikke går videre med. Hvordan brevet bør bygges opp, står i Reklamasjon på bolig: slik skriver du brevet.

Slik gikk det for Torbjørn

Torbjørn kjøpte en tomannsbolig med tilstandsrapport som ga badet karakter TG 1. Ett år etter overtakelsen oppdaget han at det var råte i veggen bak dusjen. Selgeren hadde sagt at badet var pusset opp av «et profesjonelt firma», og megleren hadde gjentatt det i salgsoppgaven. Takstmannen hadde ikke åpnet noe.

Torbjørn sendte samme dag tre separate meldinger med bilder og en kort beskrivelse. Til selgeren skrev han at han mener boligen har en mangel og gjør kravet gjeldende. Til megleren skrev han at opplysningene om oppussingen var mangelfulle, og til takstmannen at rapporten ga inntrykk av et bad uten avvik. Alle tre fikk beskjed om at han kom tilbake med krav.

Selgeren avviste kravet med at rapporten viste TG 1 og at Torbjørn derfor kjente til tilstanden. Meglerforetaket ba om å få dokumentasjonen. Takstmannens selskap svarte at bygningsdelen ikke var undersøkt, og at det fremgikk av rapporten. Torbjørn leste rapporten på nytt og fant at det stod en slik merknad, og at kravet mot takstmannen derfor var svakt. Han fortsatte mot selgeren og megleren, og la ikke lenger vekt på takstmannen.

Dobbel dekning og hvem som betaler

Du kan ikke få dekket det samme tapet to ganger. Får du prisavslag fra selgeren, kan du ikke i tillegg kreve utbedringskostnaden fra megleren for den samme skaden. Flere ansvarlige for samme tap betyr at du normalt kan gå mot dem alle, men bare få tapet dekket én gang. Hvordan dette virker i praksis, er forklart i Krav mot takstmann og megler samtidig — dobbel dekning?.

Alle kan saksøkes i samme sak når kravene har nær sammenheng, for eksempel selger, megler og takstmann. Det står i tvisteloven § 15-2. Før du reiser sak, skal du varsle motparten skriftlig og be om at den tar stilling til kravet (tvisteloven § 5-2), så meldingene du sender tidlig, gjør også jobben senere.

Det er også ulike klageveier. Meglerforetak skal være tilsluttet en godkjent utenrettslig tvisteløsningsordning, og Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere. Om takstmannen, se Hvordan klager jeg på en takstmann?.

Slik holder du oversikt

• Lag ett brev per motpart, ikke ett felles brev. Det gjør det lettere å følge hvert krav.
• Skriv hva du mener hver av dem har gjort eller unnlatt, i korte setninger.
• Lagre kvitteringer og dato for hver melding.
• Vent ikke med noen av dem fordi du forhandler med en annen.
• Har du en forsikring med rettshjelp, sjekk vilkårene før du engasjerer noen.

Fristene for selgeren er samlet i Reklamasjonsfristen på bolig: rimelig tid og fem år. Holder det å sende dette på e-post, er forklart i Holder det å reklamere på e-post eller SMS?.

Kort oppsummert

• Du kan reklamere mot megler og takstmann samtidig som du reklamerer mot selgeren, og det er lurt.
• Reglene i avhendingslova § 4-19 gjelder selgeren, så ikke anta at samme frist gjelder overfor megler og takstmann.
• Send én skriftlig melding til hver motpart, og lagre dokumentasjonen.
• Tapet kan bare dekkes én gang, selv om flere kan være ansvarlige.