Hva hvis jeg har pusset opp uten å spørre utleier?
Har du pusset opp uten utleiers samtykke, kan utleier kreve erstatning for den verdireduksjonen endringene har gitt. Utleier kan også kreve at boligen settes tilbake i opprinnelig stand, men ikke hvis det vil koste uforholdsmessig mye eller gi urimelig verditap. Er boligen like mye verdt etter oppussingen, er det ikke noe verdireduksjon å kreve erstattet. Hva som er en forandring, og hvor mye den har kostet utleier, avgjør hva du må betale.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Har du pusset opp uten lov fra utleier? Det loven sier
Leieren kan ikke uten utleierens samtykke foreta forandringer i husrommet eller på eiendommen for øvrig (husleieloven § 5-4). Pusset du opp uten å spørre, brøt du dermed en regel i loven. Det betyr ikke at alt blir et stort krav, men utleier har noen muligheter.
Ved utflytting gjelder husleieloven § 10-2 tredje ledd. For endringer du ikke hadde rett til å gjøre, kan utleier kreve erstattet den verdireduksjonen endringene har medført. Utleier kan likevel ikke i noe tilfelle kreve boligen satt tilbake til opprinnelig stand hvis det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.
Hva regnes som en forandring?
Forandring i husrommet er noe mer enn vanlig bruk. Å henge opp bilder eller sette ut egne møbler er normalt ikke en forandring som krever samtykke. Å rive eller sette opp vegger, skifte kjøkkeninnredning, legge nytt gulv, fjerne dører eller male i en kraftig farge på hele leiligheten kan derimot være det. Hvor grensen går, avhenger av hvor inngripende endringen er og hvor lett den kan reverseres.
Er du i tvil om noe du har gjort, kan du sammenligne med hvordan boligen så ut ved innflytting og vurdere om en ny leietaker ville oppfattet boligen som annerledes. Er svaret ja, er det trolig en forandring.
Hva utleier kan kreve
Utleier kan kreve erstatning for den verdireduksjonen endringene har medført. Det er forskjellen på hva boligen er verdt slik den står nå, og hva den ville vært verdt uten endringene. Er endringen en forbedring, for eksempel nytt, pent gulv i stedet for et slitt gulv, kan det hende at boligen har blitt mer verdt, og da er det ikke noe tap å erstatte.
Utleier kan også kreve at boligen settes tilbake, så lenge dette ikke er uforholdsmessig dyrt eller gir urimelig verditap. Sett i praksis kan en tilbakeføring bety at du betaler for å male over en farge som ikke passer, eller at du rydder bort noe du har satt opp.
Skade som oppstår under oppussingen, kan komme i tillegg. Utleier kan kreve erstatning for tap som følge av at du ikke oppfyller pliktene dine (husleieloven § 5-8), og tap som følge av skade på boligen regnes som direkte tap.
I alvorlige tilfeller, for eksempel ved omfattende ombygging uten samtykke, kan utleier vurdere heving etter husleieloven § 9-9. Det krever vesentlig mislighold, og for enkelte typer mislighold må utleier først ha gitt skriftlig advarsel.
Sofie og den mørkegrønne stuen
Sofie har bodd i en toroms leilighet i tre år. Leien er 12 800 kroner, og depositumet er 38 400 kroner. Uten å spørre malte hun stuen mørkegrønn og la flytende laminat oppå det eksisterende gulvet.
Ved utflytting krever utleier Torstein 13 500 kroner: 9 000 kroner for å male stuen hvit igjen og 4 500 kroner for å fjerne laminaten.
Sofie tar ut laminaten selv før befaringen. Bildene viser at gulvet under ligger helt og uten merker, og den posten faller bort. Stuen har hun ikke fått samtykke til å male. En maler har priset grunning og to strøk dekkende maling til 9 000 kroner, og Torstein viser til prisoverslaget. Sofie godtar beløpet, fordi stuen var nymalt hvit da hun flyttet inn. Torstein trekker 9 000 kroner med hennes skriftlige samtykke, og 29 400 kroner utbetales fra depositumskontoen.
Kravet bygger her på dokumentert kostnad og verdireduksjon, og laminaten ga ingen grunn til trekk fordi den ble fjernet uten skade.
Hva du bør gjøre nå
- Ta bilder av det du har gjort, og sammenlign med bilder fra innflytting.
- Ta kontakt med utleier og forklar hva som er gjort. Spør om utleier ønsker det tilbakeført, og hvordan.
- Tilby å rette opp det som er enkelt og billig å rette, før utflyttingsbefaringen.
- Be om en spesifisert oversikt over kravet og et prisoverslag.
- Betal det som er rimelig, og bestrid resten skriftlig med begrunnelse.
Er endringen blitt godkjent i ettertid, er det en annen sak enn om du hadde fått samtykke i forkant. Be i så fall om skriftlig bekreftelse. Mer om hva du kan gjøre i en leiebolig står i artikkelen om rettigheter ved oppussing.
Hva med forbedringer du har betalt?
Har du pusset opp uten samtykke, har du normalt ikke krav på vederlag for forbedringene. Vederlag etter husleieloven § 10-5 forutsetter at forbedringene er gjort med utleiers samtykke. Betalte du for noe som gjør boligen bedre, kan du likevel bruke det som argument for at verdireduksjonen er null.
Kort oppsummert
- Har du pusset opp uten å spørre utleier, kan utleier kreve erstatning for verdireduksjonen eller kostnaden ved å sette tilbake.
- Utleier kan ikke kreve tilbakeføring som koster uforholdsmessig mye eller gir urimelig verditap.
- Er boligen like mye verdt etter oppussingen, er det ikke noe verdireduksjon å erstatte.
- Dokumenter tilstanden, ta kontakt tidlig og tilby å rette opp det som er enkelt.
- Omfattende ombygging uten samtykke kan i alvorlige tilfeller gi utleier hevingsrett, men vanlig oppussing gjør normalt ikke det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.