Planlagt skole, barnehage eller næring i nabolaget

Planlagt næring i nabolaget: hva må selgeren opplyse?

Etter avhendingslova § 3-7 har boligen en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk opplysning om noe selgeren kjente eller burde kjenne til, du hadde grunn til å regne med å få vite det, og det virket inn på avtalen.

For planlagt virksomhet i nærheten gjelder tre spørsmål. Var planen konkret nok til å regnes som en kjensgjerning og ikke en idé? Ville den få merkbar virkning på boligen, for eksempel gjennom trafikk, støy, lukt, innsyn eller tap av grøntområde? Og ville det påvirket hva du var villig til å betale? Bare når svaret er ja på alle tre, har du et grunnlag.

Du må selv sannsynliggjøre at vilkårene er oppfylt. Selgeren skal ikke måtte bevise at han var uvitende.

Skole og barnehage er sjelden en ulempe i seg selv

En ny skole eller barnehage i nabolaget kan bety mer bråk og trafikk. Mange kjøpere ser den samtidig som et gode. Om noe er en ulempe, er en subjektiv vurdering, og subjektive ønsker som selgeren ikke kjente til, har ingen betydning. Forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på boligen, ikke bare virke ubehagelig.

Det som kan gjøre en slik plan relevant, er konkrete ulemper som følger med. Det kan være en barnehage med henting og levering rett utenfor inngangen din, eller en skole med idrettsanlegg som skal lyssettes til kl. 22. Blir slike konsekvenser vanskelige å komme utenom, og selgeren kjente til dem, blir vurderingen annerledes.

Næringsvirksomhet gir oftere problemer enn skole eller barnehage. Lager, verksted, drivstoffstasjon og restaurant fører med seg trafikk, lys og lyd på tidspunkter et boligområde ikke er vant til.

Salgsoppgaven, endelige planer og nabolagsprofilen

Salgsoppgaven skal blant annet inneholde opplysninger om forholdet til endelige offentlige planer. Er en reguleringsplan for området vedtatt, skal den normalt komme fram. Da er det både selgerens og megleren sitt ansvar at du får vite det. Planer som ikke er ferdigbehandlet, er ikke omfattet på samme måte.

Har megleren eller selgeren gitt uriktige opplysninger, gjelder § 3-8. Opplysningen må være konkret, og du må ha hatt grunn til å stole på den. En nabolagsprofil som sier «rolig og familievennlig» er så vag at den sjelden binder noen. En setning som «det er ikke planer om næring i området» er konkret og kan felle selgeren hvis den er feil.

Har du fått en påstand skriftlig av megleren, er det et viktig bevis. Har megleren dessuten holdt tilbake det som var kjent, kan det gi et eget spørsmål om ansvar for megleren, som er behandlet i megleren visste om utrygge forhold i nabolaget.

Slik gikk det for Svein

Svein kjøpte en leilighet i en rolig blokk og overtok i juni. I september fikk han se en plakat om at kommunen hadde vedtatt en ny reguleringsplan for tomta ved siden av, med en logistikkvirksomhet og et lager med lastebiltrafikk hele døgnet. Han fant ut at planforslaget hadde vært lagt ut til offentlig ettersyn før han la inn bud.

Svein skrev til selgeren, som svarte at han aldri hadde sett kunngjøringen, og at det ikke sto noe om planen i noen av dokumentene. Kommunen kunne dokumentere at selgeren ikke hadde sendt inn merknader og heller ikke fått nabovarsel. Selgeren hadde altså ingen dokumenterbar kunnskap om planen. Kravet mot selgeren førte ikke fram. Svein rettet i stedet spørsmål om planen til megleren, siden planen var offentlig og salgsoppgaven skal si noe om endelige planer.

Slik finner du ut hva som er planlagt, og hva du krever

Alle kan be om innsyn i kommunens saksdokumenter og planer. Sjekk reguleringsplaner, søknader om byggetillatelse og kunngjøringer om planforslag for området. Datoene forteller om du hadde kunnet se dem før du kjøpte, og om selgeren kunne ha fått dem tilsendt.

Ved planarbeid som kan være til ulempe for naboer, skal tiltakshaveren varsle naboene i rimelig tid på forhånd. Har selgeren fått slikt varsel, kjente han til planen. Da kan du kreve prisavslag eller erstatning, og du må selv dekke de første 10 000 kronene av tap og kostnader. Skriv til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget planen.

Reglene om frister og krav er samlet i naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Om utrygge forhold i området, se kriminalitet i nabolaget: hva kan kjøper kreve, og om konflikter selgeren hadde med naboer, se selger var i konflikt med naboen.

Kort oppsummert

• Planlagt næring i nabolaget gir bare krav hvis selgeren kjente til en konkret plan med merkbar virkning på boligen.
• Vedtatte offentlige planer skal stå i salgsoppgaven, planforslag og ideer er svakere grunnlag.
• En skole eller barnehage er ikke i seg selv en mangel, konkrete ulemper som følger med kan være det.
• Kommunens planregister og nabovarsel viser hva som var kjent, og når.