Megleren visste om utrygge forhold i nabolaget

Hva megleren plikter å fortelle deg

Megleren har en egen opplysningsplikt som kommer i tillegg til selgerens. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal du før handelen få skriftlig og tydelig beskjed om det du hadde grunn til å regne med å få vite, og som kan få betydning for avtalen. Megleren skal også opptre i samsvar med god meglerskikk og gi både kjøper og selger råd og opplysninger som har betydning for handelen (§ 6-3).

Plikten er altså ikke bundet til bestemte temaer. Salgsoppgaven har et fast minsteinnhold, men det er ikke en uttømmende liste. Det avgjørende er om opplysningen var noe en vanlig kjøper kunne regne med å få, og om den ville ha påvirket avtalen.

Når det megleren visste om nabolaget blir en mangel

Selgeren og megleren møtes i samme test. Etter avhendingslova § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger som selgeren visste eller burde ha visst om, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen. Høyesterett har slått fast at dette også kan gjelde forhold hos en nabo (HR-2022-1322-A).

Samtidig setter dommen tydelige grenser. Opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, ikke hypoteser, antakelser eller mistanker. Forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på eiendommen du kjøper. Frykt eller ubehag som bare er subjektivt, er ikke nok, selv om mange kjøpere ville ha reagert på samme måte. Vurderingen bygger på objektive kriterier, og ønsker du hadde som ingen kjente til, teller ikke.

Slik gikk det for Aud

Aud kjøpte en leilighet i et nabolag som på visning virket rolig. Etter overtakelsen fikk hun vite at det over tid hadde vært flere tilfeller av hærverk og brutte dører i oppgangen ved siden av, og at naboer hadde meldt fra til politiet. Meglerens saksnotater viste at han hadde hørt om dette fra selgeren før salgsoppgaven ble skrevet.

Aud reklamerte til både selger og megler. Hun fikk ikke medhold på grunnlag av at nabolaget var «urolig». Det som gjorde forskjellen, var at hun kunne vise konkrete hendelser som hadde rammet hennes egen inngang, blant annet en innbruddsskade på ytterdøra i bygget. Da ble det et forhold med direkte virkning for eiendommen. Selgeren svarte at han hadde ment det var upåaktet bråk, og saken endte med et forlik om et prisavslag som var mindre enn Aud hadde krevd.

Hva slags bevis du trenger mot megleren

Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel og at megleren visste om forholdet. Tenk gjennom hva du kan dokumentere:

• politirapporter, avisoppslag eller referater fra styremøter som viser hva som faktisk har skjedd
• meldinger og e-poster der megleren eller selgeren nevner forholdet
• vitneforklaringer fra naboer om hva som ble sagt før salget
• budjournal og salgsoppgave, som viser hva du fikk vite og når

Vage uttalelser i markedsføringen holder sjelden. Høyesterett vurderte en nabolagsprofil som sa at området passet for «familier med barn», og kom til at den var for generell til å være en uriktig opplysning etter § 3-8. Beskrivelser som «rolig og trygt» stiller deg derfor svakt hvis det er alt du har å vise til.

Krav mot megleren og hvor du kan klage

Et krav mot megleren bygger på alminnelig erstatningsrett. Du må kunne vise at megleren har opptrådt uaktsomt (uaktsom betyr at han burde ha gjort noe annet), at du har lidd et tap, og at tapet skyldes svikten. I en sak fra 2005 var et meglerforetak solidarisk ansvarlig sammen med selgeren fordi megleren uaktsomt lot være å opplyse om at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut (HR-2005-01044-A). Det viser at både selger og megler kan være ansvarlige for det samme tapet, men dommen gjaldt ulovlig utleie, ikke forhold i nabolaget.

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester behandler klager fra forbrukere på meglerens arbeid. Det koster ingenting å klage, uansett utfall. Fristene for kravet mot selgeren og reglene om kjøperens kunnskap er samlet i pilaren om naboproblemer du ikke fikk vite om. Har du fått vite at megleren kjente til selve feilen ved boligen, er det beskrevet i megleren visste om feilen, og hvilke erstatningskrav som er aktuelle, står i erstatning fra eiendomsmegleren.

Slik vurderer du din egen sak

Se først på selve forholdet: var det en kjensgjerning, og hva skjedde konkret? Se så på om du hadde grunn til å regne med å få vite det. Etter § 3-10 tredje ledd innskrenker det du selv kjente til eller kunne funnet ut, ikke opplysningsplikten etter § 3-7, men tydelige opplysninger i salgsdokumentene kan likevel telle mot deg. Sjekk derfor hva som sto i salgsoppgaven og andre dokumenter du fikk. Ligner saken din på andre nabosaker, kan du sammenligne med kriminalitet i nabolaget og selger i konflikt med naboen.

Kort oppsummert

• Når megleren visste om utrygge forhold i nabolaget, må forholdet være konkret og ha reell virkning på boligen for at det skal telle.
• Megleren har en egen plikt til å gi deg skriftlige opplysninger du hadde grunn til å regne med å få.
• Vage mistanker og et generelt inntrykk av at nabolaget er urolig gir sjelden et krav.
• Du må selv kunne dokumentere hva megleren visste og når.
• Megleren kan klages inn for Reklamasjonsnemnda uten kostnad.