Parkeringen til hytta ligger på andres grunn

Hva som gjør parkeringen til et rettslig spørsmål

Hytter ligger ofte i felt der veien og parkeringen deles. Noen ganger bygger det på en skriftlig avtale, andre ganger på gammel bruk uten papirer. Det er derfor viktig å skille mellom to situasjoner. Enten hører parkeringen til tomten din. Eller du bruker en plass på naboens eller en annen persons grunn.

Bruker du en plass på andres grunn uten en sikker rett, er det ingenting som hindrer eieren i å stenge den. Det kan være en stor ulempe, særlig hvis hytta ellers er vanskelig å nå. Loven regner rettigheter som ligger til eiendommen, som en del av det du kjøper. Sameiepart, bruksrett og medlemskap som hører til, regnes som tilbehør (§ 3-4). En reell parkeringsrett er altså en del av avtalen din, og mangler den, kan du ha en mangel.

Hvilke mangelsgrunnlag som kan passe

Det er flere veier til et krav, avhengig av hva som skjedde.

• Uriktig opplysning. Annonsen eller salgsoppgaven sa «egen parkering» eller «parkering for to biler», og plassene ligger på andres grunn uten avtale. Da svarer ikke eiendommen til opplysningene (§ 3-8).
• Manglende opplysning. Selgeren visste at plassene ikke fulgte med, og du ikke fikk vite det, selv om du hadde grunn til å regne med å få vite det. Det må ha virket inn på at du kjøpte (§ 3-7).
• Rettsmangel. En tredjeperson har en rett i eiendommen, for eksempel at eieren av grunnen kan kreve plassen tilbake. Mangelsreglene gjelder da tilsvarende (§ 4-17).

Hvilket grunnlag som passer, avhenger av hva som er sagt og skrevet, og av hva som faktisk finnes av avtaler.

Slik gikk det for Jørgen

Jørgen kjøpte en hytte i et lite hyttefelt. Salgsoppgaven viste et kartutsnitt med to merkede plasser «ved hytta» og sa at parkering var ordnet. To uker etter overtakelsen stoppet en nabo ham og sa at plassene lå på hans eiendom, og at han hadde tillatt selgeren å bruke dem fordi de var gode venner.

Jørgen fant ingen tinglyst avtale. Han tok bilder av plassene og ba naboen bekrefte det skriftlig, og det gjorde han. Deretter sendte han selgeren en skriftlig reklamasjon med kart, salgsoppgave og naboens melding.

Selgeren svarte at han alltid hadde parkert der og trodde at han hadde rett til det. Jørgen pekte på at kartet i salgsoppgaven viste plassene som en del av hytta, og at selgeren ikke hadde undersøkt det. Selgeren tilbød til slutt at de begge kontaktet naboen om en tinglyst avtale. Naboen sa ja mot at Jørgen betalte kostnaden ved å få avtalen tinglyst, og selgeren dekket resten som prisavslag.

Sjekk rettighetene før du krever noe

Se gjennom skjøtet, kjøpekontrakten og salgsoppgaven, og finn ut om det ligger en avtale om bruksrett til parkering. En avtale som er tinglyst, står seg normalt bedre enn en muntlig avtale. Et registrert rettserverv går foran rettserverv som ikke er registrert samtidig eller tidligere. En eldre rett går likevel foran hvis den nye erververen kjente eller burde kjent til den da hans rett ble registrert.

Det betyr at en uskrevet avtale mellom selgeren og naboen ikke nødvendigvis binder en ny eier av grunnen. Har naboen solgt tomten sin til en annen, kan det nye eier kreve plassene fri, og du står uten rett. Spør derfor grunneieren om hva som er avtalt, og be om skriftlig svar.

Ligger hytta ved en privat vei, gjelder egne regler for hvem som må holde veien i stand, og de bør du ikke blande sammen med parkeringen. For beslektede saker kan du se artikkelen om strøm over naboens grunn og saken om bomvei til hytta.

Hva du kan kreve av selgeren

Retten til å kreve retting er begrenset når du kjøper brukt hytte. Selgeren har rett til å rette hvis han tilbyr det, og i så fall må du godta det når det ikke gir deg urimelig ulempe. Å rette betyr her å skaffe en sikker avtale med grunneieren. Får han det til, er saken løst.

Får han det ikke til, står du igjen med prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heving. Prisavslaget settes ellers til kostnaden ved å rette mangelen, og gjelder ikke egenandelen for rettsmangler. Er det offentligrettslige rådighetsbånd på eiendommen, gjelder mangelsreglene tilsvarende (§ 4-18).

Avviser du retting som selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving, men beholder erstatning. Tenk derfor nøye igjennom hvordan du svarer hvis selgeren tilbyr en løsning. Hvis avtalen faller i grus fordi naboen sier nei, har du fortsatt kravene dine.

Slik går du frem

Send skriftlig reklamasjon så fort du vet at plassene ikke er dine. Beskriv hva som ble lovet, og legg ved dokumentasjon. Hvordan fristene virker og hva du ellers kan kreve, står i pilaren om hyttekjøp som gikk galt. Ta også en titt på hva som gjelder for veien til hytta hvis adkomsten er uklar.

Kort oppsummert

• Ligger parkeringen til hytta på andres grunn uten en sikker rett, kan det være en mangel.
• Kravet bygger på uriktige eller manglende opplysninger fra selgeren, eller på at en annen har en rett i eiendommen.
• Sjekk skjøtet, grunnboken og salgsoppgaven, og få naboens versjon skriftlig.
• Selgeren kan ha rett til å rette ved å skaffe en avtale, ellers står du igjen med prisavslag og erstatning.
• Send skriftlig reklamasjon til selgeren så snart du vet at parkeringen ikke hører til hytta.