Kan jeg få pålegg om salg for å drive ulovlig Airbnb i sameiet?

Kan ulovlig Airbnb gi pålegg om salg?

Svaret er ja, men veien er lang og har flere porter. Eierseksjonsloven § 38 sier at styret kan pålegge en seksjonseier å selge seksjonen hvis vedkommende tross skriftlig advarsel vesentlig misligholder sine plikter. Å leie ut hele boligen i mer enn 90 døgn i året til korte opphold er ikke tillatt (§ 24 syvende ledd). Fortsetter du med det etter advarsel, kan det være vesentlig mislighold.

Loven definerer ikke hvor mye som skal til. At du går over grensen med noen få døgn én gang, vil neppe være nok alene. Gjentatt og bevisst utleie utover grensen etter at du er advart, er derimot det som ligger nærmest.

Veien fram til pålegget

Første steg er den skriftlige advarselen. Den skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt. En muntlig påminnelse eller en vennlig e-post uten denne opplysningen er ikke nok.

Hvis du fortsetter, kan styret gi pålegg om salg. Pålegget skal være skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis det ikke er etterkommet innen den fastsatte fristen. Fristen skal ikke settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. Du har altså lang tid på deg til å selge på vanlig måte, og til å få en bedre pris enn du ville fått ved et tvangssalg.

Pålegget gis av styret, ikke av årsmøtet.

Hvis du ikke selger

Når fristen er ute og du ikke har solgt, kan seksjonen kreves solgt gjennom namsmyndighetene etter reglene om tvangssalg. Du kan fortsatt reise innvendinger. Er innvendingene ikke klart grunnløse, kan begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten at saken er behandlet i en vanlig rettssak (allmennprosess). Det betyr at sameiet må vise at vilkårene er oppfylt: at det har vært et vesentlig mislighold, at advarselen var riktig, og at fristen er overholdt.

Loven fjerner også en beskyttelse som ellers gjelder ved tvangssalg. Reglene om det minste bud som kan stadfestes (tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20), gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragrafen. Det er en av grunnene til at du bør selge selv hvis det først er blitt aktuelt.

Slik unngår du å komme så langt

Det enkleste er å stanse utleien utover grensen så snart du får advarselen. Svar styret skriftlig, forklar hva du har gjort, og bevar dokumentasjon på at utleien er stanset, for eksempel at annonsen er tatt ned og at kalenderen er blokkert.

Har du gode grunner til å leie ut mer, kan du ta saken til årsmøtet. Grensen kan settes til mellom 60 og 120 døgn med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Det gir deg ikke noe å stå på hvis du allerede har brutt reglene og fått advarsel, men det kan løse saken for fremtiden.

Tviler du på tallene sameiet bygger på, kan du be om å få se dokumentasjonen og svare på den. Et brev som viser at flere av døgnene var gratis lån til familie, kan endre bildet.

Pålegget gjelder bare utleie som går utover det loven og vedtektene tillater. Leier du ut innenfor grensen, eller i opphold på over 30 døgn, er det ikke grunnlag for advarsel om korttidsutleie, selv om naboene misliker det. Pålegg om salg er også et unntak fra seksjonseierens rett til å eie og selge sin egen seksjon, og begrunnelsen må ligge i misligholdet.

Forskjellen på å få advarsel og å få pålegg

Mange sameier tar aldri saken lenger enn til advarselen. Pålegg om salg er det tyngste virkemiddelet loven gir, og det brukes sjelden. Samtidig er advarselen det som gjør at sameiet senere kan gå videre, så ta den på alvor fra første dag.

Kort oppsummert

• Pålegg om salg krever en skriftlig advarsel først, og vesentlig mislighold etter advarselen (eierseksjonsloven § 38).
• Gjentatt korttidsutleie utover grensen på 90 døgn etter advarsel kan være slikt mislighold.
• Pålegget må være skriftlig og gi en frist på minst seks måneder, og det gis av styret.
• Selger du ikke innen fristen, kan seksjonen kreves solgt av namsmyndighetene. Du kan reise innvendinger, og da kan saken bli en vanlig rettssak.
• Stans utleien, svar på advarselen og dokumenter at du har stanset.