Kan overtakelsen skje digitalt uten at jeg er på stedet?

Hva loven krever av en overtakelsesforretning

Overtakelsen skjer ved overtakelsesforretning (§ 14). Loven beskriver den som en synfaring av det utbyggeren har levert. Etter at utbyggeren har meldt fra om når arbeidet blir fullført, kan hver av partene med minst sju dagers varsel kalle inn til forretningen.

Loven sier ikke at du må møte opp selv. Den sier heller ikke at overtakelsen kan skje digitalt, og den nevner ingen ordning for det. Ordlyden handler om å se på det som er bygget, og det peker mot at noen faktisk går gjennom boligen. Om den som ser er deg selv eller noen du har gitt fullmakt, sier loven ingenting om.

Er arbeidet fullført og du flytter inn, regnes boligen som overtatt selv om det ikke er holdt noen overtakelsesforretning. Å bruke boligen før noen har gått gjennom den, kan altså gi samme virkning som en overtakelse.

Slik kan andre møte for deg

Du kan bruke en fullmektig, altså en du gir skriftlig fullmakt til å opptre på dine vegne. Det kan være et familiemedlem, en venn eller en byggekyndig. Fullmakten bør si hva vedkommende kan gjøre: se på boligen, føre merknader i protokollen og signere den. Be utbyggeren om å bekrefte på forhånd at fullmakten godtas.

Er du forhindret fra å møte, kan det være mer trygt å utsette forretningen enn å løse det med video. Du kan selv kalle inn til overtakelsesforretning med sju dagers varsel, så du bestemmer tidspunktet når utbyggeren har meldt at arbeidet er ferdig.

Loven åpner for at krav om skriftlighet kan oppfylles elektronisk, men bare hvis du uttrykkelig har godtatt det (§ 6a). Det gjelder avtaler og meldinger, som innkalling og protokoll. Det sier ikke at selve synfaringen kan erstattes av en skjerm.

Hva du risikerer ved en videobefaring

Ved videoovertakelse ser du bare det kameraet viser. Du kan ikke kjenne lukten av fukt, høre om en dør slår, åpne alle skap eller kjenne at gulvet gir etter. Den som holder kameraet, velger hva du ser.

Skjer overtakelsen ved overtakelsesforretning, må du gjøre gjeldende mangler som var eller burde ha vært oppdaget da, så snart det er mulig (§ 30). Det er uklart hvordan en videobefaring vil bli vurdert hvis det senere blir strid om hva du burde ha oppdaget. Det som vises på skjermen, kan bli brukt mot deg. Er det mulig, bør du ha en person fysisk i boligen som kan åpne, måle og teste for deg.

Har du likevel valgt en digital løsning, ber du om at utbyggeren tar opptak eller sender bilder av hvert rom etterpå, og at protokollen sier at du ikke har sett boligen selv. Du bør også få skrevet inn at du kan melde mangler i etterkant uten at det regnes som forsinket.

Når utbyggeren presser på for digital overtakelse

Du har ikke plikt til å godta det. Er det tatt inn i kontrakten at kjøperne gir avkall på overtakelsesforretning med personlig oppmøte, kan bestemmelsen komme i strid med loven, som sier at det ikke kan avtales vilkår som er dårligere for deg enn det loven gir (§ 3). Si nei, og foreslå en fullmektig i stedet.

Godtar du likevel, så gjør det med forbehold. Skriv at du ikke har kunnet se hele boligen, at du ber om en ny synfaring i person, og at du ikke godtar protokollen som endelig. Be om at utbyggeren bekrefter dette før du signerer. Er det uklart hva som gjelder, kan du kalle inn til en forretning selv. Du kan også kreve en ny synfaring omtrent ett år etter overtakelsen, og da bør du ta med punktene du ikke fikk sett.

Hva som er en overtakelsesforretning generelt, står under hva er en overtakelsesforretning.

Kort oppsummert

• Loven krever en overtakelsesforretning med synfaring av boligen, men sier ikke at du må møte personlig.
• Loven har ingen ordning for digital overtakelse. Du kan bruke en fullmektig med skriftlig fullmakt.
• En videobefaring gir deg dårligere mulighet til å oppdage feil, og mangler du burde ha sett, må du melde fra om så snart som mulig.
• Takk nei til digital overtakelse uten forbehold, eller reserver deg skriftlig om du tar den imot.
• Er arbeidet fullført og du flytter inn uten overtakelsesforretning, regnes boligen som overtatt.