Odelstakst: slik fastsettes prisen når gården løses på odel

Hva en odelstakst er

Når noen løser en gård på odel, er det ikke selgeren og kjøperen som setter prisen. Prisen er løsningssummen, og den kommer fra en odelstakst. Taksten er en verdsetting som holdes under rettens ledelse etter at saken er reist, og den fastsetter hva løsningsmannen skal betale for å få skjøte.

Samme verdsettingsregel gjelder også når en arving overtar odelsjord på et skifte, eller når en ektefelle overtar på skifte mellom ektefeller (odelslova § 49 andre ledd). Taksten er altså ikke bare for saker mot fremmede kjøpere.

Slik settes verdien

Hovedregelen står i odelslova § 49. Verdsettingen skal bygge på den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som kan forenes med at eiendommen hovedsakelig brukes til landbruk. Takstmennene skal altså spørre hva eiendommen er verdt som landbrukseiendom, med den bruken som er naturlig der den ligger.

Det har to praktiske følger:

• Verdi som bare kan hentes ut ved å bruke eiendommen til noe som ikke lar seg forene med hovedsakelig landbruk, er det ikke gitt at taksten tar med. Tenk på en gård der deler av jorda vil kunne bli bolig- eller hyttetomter.
• Resultatet kan bli en lavere sum enn det en åpen markedspris ville blitt. Loven sier ingenting om hvor stor forskjellen skal være. Den kan være liten eller stor, alt etter hva som er naturlig og påregnelig på stedet.

Prisen kjøperen betalte, er ikke bestemmende. Taksten fastsetter løsningssummen selvstendig, og den kan ligge over eller under det kjøperen ga.

Slik foregår taksten

Du tar ut stevning mot eieren ved tingretten. Retten holder et rettsmøte og prøver mekling. Kommer det ikke til forlik, og retten verken avviser kravet straks eller finner at løsningen bør nektes, fortsetter saken med odelstakst (odelslova § 65).

Taksten holdes etter reglene i skjønnsloven kapittel 1, så langt odelsloven ikke har egne regler (§ 66). De som har rettigheter i eiendommen som kreves avløst, eller som kan falle bort, skal varsles om taksten og har samme partsstilling som eieren under den. Det kan være en panthaver, en fester eller en som har en servitutt.

Blir taksten opphevet uten å bli hjemvist (sendt tilbake), må den som vil ha ny takst kreve det innen fire uker etter at opphevelseskjennelsen er blitt endelig. Avgjøres saken i Høyesterett, regnes fristen fra den dagen kjennelsen er forkynt (§ 68). Etter taksten og før skjøtet kan en part kreve tilleggstakst hvis noe har endret seg så mye at det monner. Tilleggstaksten tar bare for seg endringene (§ 73).

Hva skjer med heftelser og pant

Heftelser som dekkes av takstverdien, kan løsningsmannen kreve avløst, når de er påheftet etter at foreldelsesfristen begynte å løpe. Det samme gjelder tidligere påheftede rådighetsbegrensninger som er særlig tyngende. Loven nevner blant annet kjøpekontrakt, forpaktning, bortfeste av tomter, positive og negative servitutter, grunntyngsler, panterett og fradeling av tomt (§ 50). Heftelser som ikke har fast pengesum, verdsettes særskilt (§ 67).

Løsningsmannen må senest på avslutningsmøtet si fra om han vil gjennomføre avløsning av heftelser han ikke er bundet av, og som han har krevd avløst (§ 71). I stevningen skal han ha nevnt hvilke heftelser han vil kreve avløst (§ 61).

Fra takst til skjøte og betaling

Når taksten er endelig, holdes et avslutningsmøte. Har eieren ingen innvendinger mot løsningskravet, ender saken med en fravikelseskjennelse. Er det innvendinger, fortsetter saken etter vanlige regler for sivile tvister (§ 69).

Dommen eller kjennelsen pålegger eieren å skrive ut skjøte mot at løsningsmannen betaler løsningssummen fra taksten. Tidspunktet for skjøting, betaling og overtakelse settes i avgjørelsen, og som hovedregel er det 14. april førstkommende. Skal løsningssummen ikke betales med en gang, kan eieren kreve at løsningsmannen stiller sikkerhet. Fristen for det skal normalt være en måned (§ 70). Eiendomsretten går over til saksøkeren når han har fått skjøte, og fra da bærer han risikoen for tilfeldige skader på eiendommen, med mindre retten har bestemt noe annet (§ 73).

Har noen overtatt jord på skifte eller ved odelsløsning og avhender den innen ti år med en betydelig fortjeneste, kan en medarving eller den som var saksøkt i løsningssaken kreve etteroppgjør. Saksøkte må da være søskenbarn til saksøkeren eller nærmere i slekt (§ 57).

Kort oppsummert

• Odelstakst fastsetter prisen når en gård løses på odel, og den kan avvike fra det kjøperen ga.
• Verdien settes ut fra den bruken av eiendommen som er naturlig og påregnelig på stedet, og som kan forenes med hovedsakelig landbruk (§ 49).
• Heftelser som er påheftet etter at fristen begynte å løpe, kan løsningsmannen kreve avløst (§ 50).
• Skjøte, betaling og overtakelse avgjøres av retten. Hovedregelen er 14. april, og eieren kan kreve sikkerhet for summen.