Ødelagt garasjeport i leid hus: slik fordeles ansvaret

Hvem skal reparere en ødelagt garasjeport?

Er ikke annet avtalt, plikter utleier i leietiden å holde utleid husrom og eiendommen for øvrig i den stand leieren har krav på (husleieloven § 5-3 første ledd). Garasjen med port, hengsler, fjærer og motor er en del av det faste på eiendommen. Når porten slutter å virke av alder, bruk eller materialtretthet, er det derfor utleier som skal sørge for reparasjonen.

Dette gjelder under forutsetning av at garasjen faktisk er med i leieavtalen. Hører ikke garasjen til det du leier, har du ingen plikt og ingen rett til å pålegge noe om porten. Står garasjen i kontrakten, er den leid ut med de pliktene som følger.

Det du som leietaker vedlikeholder

Du skal ha ansvar for små ting når ikke annet er avtalt: dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen (§ 5-3 annet ledd). Du bytter batteri i røykvarsleren og rengjør etter behov.

Garasjeporten er ikke på den listen. Det er heller ikke utbedring av tilfeldig skade, som loven uttrykkelig sier ikke regnes som vedlikehold du har ansvar for (§ 5-3 tredje ledd). Løse deler som en fjernkontroll eller et batteri til portåpneren er en gråsone, og kontrakten bør si hvem som skifter dem.

Når skaden skyldes deg

Skiftes porten fordi du har kjørt inn i den, glemt å åpne før du rygget eller latt barn ødelegge den, er bildet et annet. Du skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1 annet ledd). Utleier kan kreve erstatning for tap som følge av at du ikke oppfyller dine plikter (§ 5-8 første ledd), og i alle tilfeller når misligholdet eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra din side (§ 5-8 femte ledd). Erstatning for skade på husrommet med tilbehør regnes som direkte tap (§ 5-8 fjerde ledd).

Det betyr at det som avgjør fordelingen, er årsaken. Slitasje og alder er utleiers sak. Din uaktsomhet er din.

Mange har forsikring som kan dekke slike skader. Det er noe du bør spørre forsikringsselskapet om, siden husleieloven ikke sier noe om forsikring her.

Hvorfor fjernkontroll og batteri er en gråsone

Loven skiller mellom det som er fast på eiendommen, og løst inventar og utstyr i husrommet. Portmotoren er montert, men fjernkontrollen ligger i lommen din. Den første er utleiers, den andre mest naturlig din, med mindre kontrakten sier noe annet. Ber kontrakten deg «vedlikeholde porten», er det lurt å spørre hva som er ment, og få svaret skriftlig. Slik kan du unngå å betale for en fjær til flere tusen kroner som egentlig er utleiers ansvar.

Melding og tidsfrister

Oppdager du skade på husrommet som må utbedres uten opphold, skal du straks sende melding til utleier. Andre skader meldes innen rimelig tid (§ 5-5 første ledd). En port som står åpen eller ikke lar seg lukke, kan gi innbruddsfare og må meldes straks.

Du plikter også å gjøre det som med rimelighet kan kreve for å avverge økonomisk tap for utleier, for eksempel å sperre av bilplassen og sikre porten midlertidig. Er du ikke ansvarlig for skaden, kan du kreve erstattet forsvarlige utgifter til tiltaket og en rimelig godtgjørelse for arbeidet (§ 5-5 annet ledd).

Hvis utleier ikke gjør noe

Retter ikke utleier mangelen innen rimelig tid etter at du har krevd det, kan du kreve erstattet forsvarlige utgifter ved å få den rettet selv (§ 2-10 fjerde ledd). Krev først skriftlig at utleier gjør noe, og sett en rimelig frist. Er porten ubrukelig i lang tid, kan du kreve avslag i leien, men bare dersom mangelen ikke er ubetydelig (§ 5-7 første ledd).

Les også artikkelen om hva du gjør hvis utleier ikke fikser feil og om hva utleier må vedlikeholde.

Kort oppsummert

• Er garasjen en del av det du leier, er det utleier som skal reparere eller bytte en ødelagt garasjeport (§ 5-3 første ledd).
• Porten er ikke småvedlikehold som leietaker har ansvar for, og tilfeldig skade regnes ikke som ditt vedlikehold (§ 5-3 annet og tredje ledd).
• Har du ødelagt porten ved feil eller forsømmelse, kan utleier kreve erstatning (§ 5-8 femte ledd).
• Meld skaden straks eller innen rimelig tid (§ 5-5), og krev skriftlig at utleier utbedrer.
• Kontrakten kan flytte ansvaret, så les hva den sier om ødelagt garasjeport i leid hus før du bestemmer deg.