Ny varmtvannsbereder i leid leilighet: slik er ansvaret fordelt

Slik står ansvaret i loven

Husleieloven § 5-3 annet ledd gir leieren plikt til å vedlikeholde en rekke ting, blant annet «varmtvannsbeholdere». Siste setning i samme ledd sier at når gjenstander som tilhører utleieren må skiftes ut, er det utleierens ansvar hvis annet ikke er avtalt. Tredje ledd legger til at utbedring av tilfeldig skade ikke er vedlikehold.

Samlet betyr det at du skal passe på varmtvannsberederen i hverdagen, men at utleier må betale når den er brukt opp. Dette er også svaret på hvem som skal ha en ny bereder i leid leilighet: det er normalt utleier.

Hva ligger i leierens vedlikehold?

Vedlikehold er løpende pass og enkle tiltak som holder utstyret i orden. For en bereder betyr det at du bruker den slik den er ment, ikke tukler med den og melder fra tidlig hvis noe ser galt ut, for eksempel en liten lekkasje eller et rusk av rust i vannet. Du skal ikke bekoste større reparasjoner eller en ny bereder bare fordi du er pålagt vedlikeholdet.

Er du usikker på om en feil er vedlikehold eller utskifting, kan du spørre om utstyret er utslitt, eller om feilen kan rettes enkelt. En termostat som må justeres, ligger nærmere vedlikehold. En tank som lekker gjennom bunnen, må byttes.

Når du likevel kan måtte betale

Skyldes feilen at du har brukt berederen feil, for eksempel stengt ventiler du ikke skulle, eller hengt tunge ting på rørene, kan utleier kreve erstatning etter § 5-8. Bevisene avgjør. Utleier må kunne vise at skaden skyldes din bruk, og tekniske vurderinger fra rørlegger eller elektriker teller mye. Ligger det en lekkasjeskade i gulvet, er spørsmålet også hvem som har skyld i den.

Selv om feilen skyldes deg, plikter utleier å rette den (§ 5-7 annet ledd). Han kan bare kreve at du dekker tapet først.

Fire trinn når berederen svikter

1. Steng vannet til berederen hvis den lekker, og slå av strømmen til den. Du plikter å sende melding straks om skade som må utbedres uten opphold (§ 5-5).
2. Send utleier en skriftlig melding med bilde, og be om at berederen skiftes.
3. Be om en frist som passer, og avtal hvem som har kontakt med rørleggeren.
4. Krev avslag i leien for tiden uten varmtvann, og søk erstatning dersom du har hatt utgifter eller tap.

Gjør ikke utleier noe innen rimelig tid, kan du få utført arbeidet selv og kreve dekket det som er forsvarlige utgifter (§ 2-10). Be gjerne om to prisoverslag, og gi utleier beskjed før du bestiller. Les også hva som gjelder hvis skaden blir større enn bare berederen.

Lekkasje og skader i andre rom

Lekker berederen, kan vann skade gulv, vegger og eventuelt naboleiligheten under. Skyldes lekkasjen alder og slitasje, er det en feil ved boligen som utleier har ansvar for. Du har da plikt til å gi beskjed straks, men ansvaret for skaden ligger ikke hos deg. Skadet innbo kan du kreve erstattet hvis utleier har gjort en feil eller forsømt noe, og du bør ta bilder av alt før du rydder. Ligger lekkasjen i en bereder du har hatt feil bruk av, er bildet et annet.

Avslag i leien

Mangler boligen varmtvann i en periode og mangelen ikke er ubetydelig, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11, jf. § 5-7. Avslaget regnes ut fra forholdet mellom boligens verdi med og uten varmtvann. Loven har ikke noen fast prosentsats. Noen dager uten varmtvann gir lite, uker gir mer.

Det du bør sjekke i kontrakten

Alt dette gjelder «hvis annet ikke er avtalt». Står det i kontrakten at leietaker bekoster berederen, må ordlyden vurderes. Se etter en bestemmelse om vedlikehold, og om den skiller mellom vedlikehold og utskifting slik loven gjør.

Kort oppsummert

• Du vedlikeholder varmtvannsberederen, men utleier skifter den ut når den er utslitt, med mindre annet er avtalt.
• Tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold.
• Har du ødelagt berederen, kan utleier kreve erstatning, men må fortsatt rette feilen.
• Melding straks, bilde og skriftlig krav gjør saken enkel å dokumentere.
• En ny varmtvannsbereder i leid leilighet er normalt utleiers regning, og du kan kreve avslag for tiden uten varmtvann.