Ny eier av bygården: dette bør leietakerne sjekke
Når bygården får ny eier, kan utleieren overføre rettigheter og plikter etter leieavtalene til kjøperen, og vilkårene i avtalen følger med. Leietakerne bør sjekke hvem som skal ha husleien, om depositumet fortsatt er sikret, og om den tillitsvalgte er informert. Utleier skal straks underrette en tillitsvalgt når eiendommen overdras. Leieren kan i visse tilfeller kreve at selgeren fortsatt hefter sammen med kjøperen, men må sette fram kravet innen seks måneder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om eierskifte
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneReglene står i husleieloven § 8-6. Ved eierskifte kan utleieren overføre til kjøperen rettighetene og forpliktelsene etter leieavtalen. Loven krever ikke at leieren samtykker. Det er kjøperen som tar over utleierens side av avtalen.
Loven sier ikke uttrykkelig at kjøperen kan endre vilkårene. Avtalen er det dere skrev under på. Leien, leietiden og oppsigelsesreglene er fortsatt de samme. Det betyr ikke at alt blir uendret. Kjøperen kan, som enhver utleier, kreve leieøkning innenfor reglene i husleieloven, og han kan si opp hvis han har en av grunnene loven gir.
Sjekk 1 og 2: husleien og depositumet
Det praktiske kommer først. Du får gjerne et brev om at eiendommen er solgt, og at husleien skal betales til en ny konto fra en bestemt dato. Behold brevet, og send ett spørsmål tilbake med det samme: hvem er den nye eieren (navn og organisasjonsnummer hvis det er et selskap), hvem tar imot meldinger om feil og mangler, og hvem er forvalter. Jo tidligere du har dette på plass, jo enklere er det å melde fra om en lekkasje eller en ødelagt varmtvannsbereder neste gang. Betaler du til feil konto etter at du er informert, kan du ende med å betale to ganger. Er du usikker på om brevet er ekte, bør du bekrefte kontoen direkte med den nye eieren eller med forvalteren, før du endrer noe.
Betaler du til gammel konto fordi du ikke visste om eierskiftet, er situasjonen en annen. Dette er en egen sak, og ikke noe den nye eieren kan lastes for.
Depositumet skal stå på en særskilt konto i leierens navn, og ingen av partene kan disponere over det på egen hånd så lenge leieforholdet varer (§ 3-5). Sjekk at du fortsatt har kontoen, og at beløpet står uendret. Hva som skjer med depositumet ved salg, er forklart i artikkelen om depositum ved eierskifte.
Sjekk 3: er den tillitsvalgte informert
Er det valgt en tillitsvalgt i bygården, skal utleieren straks sende underretning til vedkommende dersom eiendommen overdras (§ 6-3 annet ledd). En tillitsvalgt kan velges i hus der utleieren har utleid flere enn fire boliger. Mangler det en tillitsvalgt, kan leietakerne velge en med vanlig flertall av de avgitte stemmene.
Den tillitsvalgte kan også kreve å få drøfte spørsmål av betydning for boligleierne med ny eier. Har kjøperen planer om større vedlikeholdsarbeider eller andre tiltak som i vesentlig grad berører boligleierne, skal den tillitsvalgte ha underretning, og tiltaket kan tidligst settes i verk én måned etter at den ble sendt.
Sjekk 4: planer om oppussing eller oppsigelse
Ny eier vil ofte pusse opp eller ombygge. Loven gir ham ikke ubegrenset frihet. Utleier skal gi leieren melding i rimelig tid før vedlikeholdsarbeider, og arbeider som innebærer forandringer i husrommet krever varsel med oppsigelsesfristen (§ 5-6). Gir arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien hvis ulempen ikke er ubetydelig.
Vil ny eier si opp en tidsubestemt bolig-avtale, må han ha en grunn etter § 9-5. Riving eller ombygging som gjør at boligen må fravikes, er en slik grunn. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet, og fristen er normalt tre måneder. Er avtalen tidsbestemt, opphører den først når tiden er ute.
Sjekk 5: kan selgeren fortsatt kreves
Husleieloven § 8-6 annet ledd gir en sikkerhetsventil. Gir kjøperens forhold saklig grunn til det, kan leieren kreve at selgeren er ansvarlig sammen med kjøperen for at forpliktelsene etter avtalen blir oppfylt. Dette gjelder ikke hvis det stilles betryggende sikkerhet.
Loven sier ikke hva som er saklig grunn. Det kan for eksempel være tvil om kjøperens evne til å oppfylle avtalen. Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet. Går fristen ut, mister du muligheten.
Karim og Oda i bygården
I en bygård med tolv leiligheter får leietakerne 14. mars brev om at eiendommen er overdratt til et nytt selskap. Karim betaler 11 500 kroner i leie og har et depositum på 34 500 kroner på egen konto. Naboen Oda er tillitsvalgt, og hun har ikke fått noen melding fra selgeren.
Oda tar kontakt med selgeren og krever at underretningen sendes. Karim sjekker at depositumskontoen står i hans navn, og ber om en skriftlig bekreftelse på hvilken konto leien skal betales til. Selskapet er nystartet, og Oda og Karim er usikre på om det vil klare å gjøre nødvendig vedlikehold. De kan da vurdere å kreve at selgeren fortsatt hefter, men må gjøre det innen seks måneder fra 14. mars.
Kort oppsummert
- Ved ny eier av bygården kan utleier overføre rettigheter og plikter etter leieavtalene til kjøperen.
- Sjekk hvem som skal ha husleien, og at depositumet fortsatt står på konto i ditt navn.
- Utleier skal straks underrette en tillitsvalgt når eiendommen overdras.
- Leieren kan i visse tilfeller kreve at selgeren hefter sammen med kjøperen, innen seks måneder.
- Loven sier ikke hva som er saklig grunn for et slikt krav.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.