Hvor mye avslag i husleien kan jeg få for et rom med mugg?
Avslaget i husleien for et rom med mugg skal tilsvare hvor mye mangelen reduserer verdien av å bo i boligen. Loven har ingen fast prosent eller tabell, så avslaget regnes ut fra forholdet mellom leieverdien med og uten mangelen. Kan du ikke bruke et av flere rom, blir avslaget ofte en forholdsmessig del av leien, men rommets betydning for boligen teller også. Avslaget gjelder så lenge mangelen varer, og forutsetter at mangelen ikke er ubetydelig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik regner loven ut avslaget
Når boligen har en mangel, kan leieren kreve avslag i leien «slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand» (husleieloven § 2-11). Det betyr at du først vurderer hva boligen ville være verdt å leie uten mangelen, og hva den er verdt med mugg. Forholdstallet mellom disse brukes på leien du betaler.
Retten gjelder når mangelen oppstår i leietiden også, og da under forutsetning av at mangelen «ikke er ubetydelig» (§ 5-7). En liten flekk bak en dør gir derfor sjelden avslag. Et rom du ikke kan sove i, gjør det.
Hvordan et rom med mugg verdsettes
Det finnes ingen offisiell sats for «ett rom med mugg». Fordi utregningen bygger på leieverdi og ikke på kvadratmeter alene, må du vurdere flere ting:
- Hvor stor del av boligen rommet utgjør, regnet i areal.
- Hvor viktig rommet er. Et soverom i en toroms kan bety mer enn et bod.
- Om rommet er helt ubrukelig eller bare ubehagelig å bruke.
- Om muggen påvirker lukten og luftkvaliteten i resten av boligen.
- Om du må flytte møbler eller sove et annet sted.
Er rommet helt utelukket fra bruk, er en utgangspunktsberegning etter areal en rimelig start. Så justeres opp eller ned etter hvor viktig rommet er. Er rommet delvis brukbart, blir avslaget lavere.
Hvis du er uenig med utleier om tallene, er det hensiktsmessig å begrunne beregningen skriftlig og vise hvordan du kom til prosenten.
Hvor lenge gjelder avslaget?
Avslaget gjelder «i den tid husrommet lider av en mangel». Det starter ikke nødvendigvis den dagen du sender melding. Mangelen kan ha eksistert før, og du kan kreve avslag fra den tiden den faktisk begrenset bruken av boligen. Men du må ha meldt fra innen rimelig tid etter at du burde oppdaget den (§ 2-8), ellers kan du miste kravet. Det er derfor smart å melde fra raskt, selv om du er usikker på omfanget.
Avslaget faller bort for tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å motta (§ 2-11 andre ledd). Tilbyr utleier en håndverker på en rimelig dag, bør du la han komme inn, selv om det er upraktisk. Du plikter å gi adgang til nødvendig vedlikehold (§ 5-6). Må du være borte fra boligen under arbeidene, kan du etter omstendighetene også ha rett til avslag for ulempen, så lenge den ikke er ubetydelig.
Mikkel og soverommet
Mikkel Strand leier en treroms på 72 kvadratmeter for 15 000 kroner i måneden. Soverommet som er 14 kvadratmeter, får store muggflekker etter en lekkasje i vinduet. Han kan ikke sove der, og han har flyttet sengen inn i stua.
Areal alene gir 14 av 72, altså omtrent 19 prosent. Mikkel mener soverommet er viktigere enn kvadratmeterne tilsier, og krever 25 prosent avslag. Det blir 3 750 kroner i måneden. Utleier mener 15 prosent er nok fordi stua fortsatt kan brukes og resten av boligen er i orden. Det blir 2 250 kroner. Hvor mye som til slutt er riktig, avgjøres ut fra en samlet vurdering av hva boligen er verdt med og uten soverommet.
Lekkasjen blir rettet etter fire måneder. Med 25 prosent blir avslaget 15 000 kroner totalt, og med 15 prosent blir det 9 000 kroner. Prosentene er tenkte tall, ikke satser fra loven eller faste avgjørelser.
Hvordan du krever avslaget
Skriv en klar melding til utleier om hvilket rom det gjelder, hvor lenge mangelen har vart og hvor stor prosent du krever, med en kort begrunnelse. Legg ved bilder. Betal så den justerte leien, eller betal full leie og krev det tilbake. Å betale mindre selv kan være forsvarlig, men det er en risiko hvis utleier mener kravet er for høyt. Du kan holde tilbake så mye som sikrer kravene dine (§ 2-15). Les mer om fremgangsmåten i tilbakehold av husleie.
Blir dere ikke enige, kan Husleietvistutvalget avgjøre hvor stort avslaget skal være. Der kan du legge frem bilder, fuktmålinger og beregningen din.
Avslag og andre krav
Avslag er ikke eneste krav. Du kan også kreve retting (§ 2-10) og erstatning for tap, for eksempel utgifter til avfukter eller renhold (§§ 2-13 og 2-14). Er mangelen vesentlig, kan du heve (§ 2-12). Avslag regnes ut separat fra erstatning, slik at samme tap ikke kreves to ganger. Les mer i hva er en mangel ved leieforholdet.
Kort oppsummert
- Avslaget for et rom med mugg beregnes ut fra forholdet mellom leieverdi med og uten mangelen.
- Loven har ingen fast prosent, så avslaget avhenger av rommets størrelse og betydning, og hvor brukbart det er.
- Avslaget gjelder så lenge mangelen varer, og krever at mangelen ikke er ubetydelig.
- Melding til utleier tidlig i prosessen er viktig for å beholde kravet.
- Takker du nei til en rimelig retting, kan avslaget falle bort.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.