Må jeg melde fra om lekkasje i leiligheten når det ikke er min feil?
Ja, som leietaker skal du melde vannlekkasje til utleier, også når lekkasjen ikke er din feil. Er det en skade som må utbedres uten opphold, skal du sende melding straks. Andre skader melder du fra om innen rimelig tid. Plikten står i husleieloven § 5-5 og gjelder uavhengig av hvem som har skyld. Venter du, kan du miste retten til å kreve at mangelen rettes og måtte bære deler av tapet selv.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når må leietaker melde vannlekkasje til utleier
Husleieloven § 5-5 deler skader i to. Oppdager du en skade som må utbedres uten opphold, skal du sende melding til utleier straks. En vannlekkasje er det klassiske eksempelet, fordi vann fortsetter å gjøre skade så lenge det renner. Andre skader, for eksempel en sprekk i en fliserad som ikke lekker, skal du melde om innen rimelig tid.
Loven stiller ikke krav til hvordan meldingen skal sendes. Likevel er det lurt å bruke e-post eller SMS, slik at du kan vise når du varslet og hva du skrev. Ring gjerne først hvis det haster, og send en skriftlig melding rett etterpå.
Plikten gjelder selv om skaden ikke er din feil
Tittelspørsmålet har en naturlig tanke bak seg: hvis jeg ikke har forårsaket lekkasjen, er det vel utleiers problem? Det stemmer at utleier har ansvaret for å rette en mangel som ikke skyldes deg, og at du da kan kreve retting for utleiers regning etter husleieloven § 2-10. Men meldeplikten i § 5-5 henger ikke sammen med skyldspørsmålet. Du plikter å melde fra fordi det er du som bor i boligen og ser skaden først.
Utleier kan ikke rette noe han ikke vet om. Det er også derfor loven gir utleier en sterk forsvarsgrunn når leietaker har ventet: etter § 2-8 mister leieren retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis det ikke gis melding innen rimelig tid etter at leieren burde ha oppdaget den. Unntaket er at utleier selv har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro.
Hva du risikerer hvis du venter med å melde fra
Det er to ting du kan komme dårlig ut av.
Den første er tap av rettigheter. Melder du ikke innen rimelig tid, kan du miste retten til å kreve retting, leieavslag og erstatning for mangelen. Hva som er rimelig tid, avhenger av situasjonen. For en lekkasje som du ser og hører, er det snakk om timer eller dager, ikke uker.
Den andre er at tapet vokser. Etter § 2-14 må du bære den delen av tapet som du kunne ha unngått med rimelige tiltak. Hvis en liten lekkasje under vasken blir til en gjennomvåt kjøkkengulv fordi du lot den ligge i en måned, kan utleier hevde at du må dekke forskjellen. Det rimelige tiltaket kan være så enkelt som å stenge vannet ved avstengningskranen og sette et fat under røret.
Mehmet og kjøkkenvasken
Mehmet leier en toromsleilighet for 12 500 kroner i måneden. En søndag kveld legger han merke til at skapdøren under oppvaskkummen er fuktig, og at det drypper fra et rør. Han stenger avstengningskranen, setter et fat under røret og tar bilder. Mandag klokken åtte sender han e-post til utleier med bildene og skriver at det må komme noen og se på røret.
Utleier får en rørlegger på plass etter to dager. Skaden begrenser seg til et underskap til rundt 3 000 kroner, og utleier betaler. Mehmet har ikke gjort noe galt, og han har heller ikke hatt noen utgifter.
Sammenlign med en annen leietaker som oppdager den samme fuktigheten, men tenker at det går over. Etter seks uker har vannet trukket inn i gulvbelegget og delvis bak kjøkkeninnredningen, og regningen er 38 000 kroner. Utleier kan da peke på at skaden ble så stor fordi han aldri fikk beskjed. En stor del av økningen kan bli stående på leietakeren, selv om røret var utleiers ansvar fra første dag.
Dette kan du gjøre når du har meldt fra
Når meldingen er sendt, kan du kreve at utleier retter mangelen etter husleieloven § 5-7, som viser til rettighetene i kapittel 2. Er lekkasjen utleiers ansvar, kan utgifter du rimelig har hatt for å stanse skaden, inngå i et erstatningskrav etter § 2-13. Du kan også kreve avslag i leien for tiden boligen har vært mangelfull, men bare så langt mangelen ikke er ubetydelig.
Hold det du har gjort ryddig: bilder av skaden, datoen du oppdaget den, kopi av meldingen og eventuelle kvitteringer. Hvordan du dokumenterer fukt og skader, er forklart i dokumentere fukt i leiebolig. Svarer utleier ikke, gjelder rådene i hva du gjør hvis utleier ikke fikser feil.
Skyldes lekkasjen noe du selv har gjort, for eksempel en vaskemaskin du har koblet feil, er bildet et annet. Da kan utleier kreve erstatning for skaden etter § 5-8 hvis det var feil eller forsømmelse fra din side. Meldeplikten er den samme.
Kort oppsummert
- Du skal melde vannlekkasje til utleier som leietaker, også når lekkasjen ikke er din feil.
- Skader som må utbedres uten opphold, skal meldes straks. Andre skader meldes innen rimelig tid.
- Venter du for lenge, kan du miste retten til å kreve at mangelen rettes (§ 2-8), og du kan måtte bære den delen av tapet du kunne ha unngått.
- Send meldingen skriftlig med bilder, og ta vare på kopi og kvitteringer.
- Skyldes skaden utleiers forhold, kan utleier måtte rette den og dekke dine rimelige utgifter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.