Meglerens vederlag i salgsoppgaven: dette skal kjøperne få vite
Før handel sluttes skal kjøperne få vite hva som er avtalt om meglerens vederlag og rett til å kreve dekning av utlegg. Det er et krav i salgsoppgaven etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Salgsoppgaven skal også opplyse om meglerens samarbeid med eller tilknytning til andre foretak som tilbyr produkter eller tjenester i forbindelse med oppdraget. Slik kan kjøperen se hvordan megleren får betalt og hvilke økonomiske bånd som finnes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever at kjøperen får vite
Salgsoppgaven er dokumentet kjøperen får før handel sluttes. Eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd lister hva den minst skal inneholde. Blant punktene er det to som handler om pengene rundt megleren.
Det ene er hva som er avtalt om oppdragstakerens vederlag og rett til å kreve dekning av utlegg. Henvisningen går til § 6-4 første ledd nr. 4 til 6, altså det som står i oppdragsavtalen mellom selgeren og megleren: vederlaget, også det megleren kan kreve hvis handel ikke kommer i stand, utlegg med et overslag, og et samlet, spesifisert kostnadsoverslag.
Det andre er opplysninger om oppdragstakerens samarbeid med eller tilknytning til andre foretak med produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget. Det kan for eksempel være en bank som megleren samarbeider med, eller en leverandør av boligselgerforsikring.
Hvorfor kjøperen skal vite dette
Meglerens vederlag betales av selgeren, ikke av kjøperen. Loven sier at det ikke kan avtales at andre enn oppdragsgiveren betaler vederlag og utlegg, jf. § 7-2 fjerde ledd. Likevel skal kjøperen få vite hva som er avtalt.
Grunnen er at megleren skal opptre med omsorg for begge parters interesser. Hvis megleren tjener mer jo høyere prisen blir, eller har et samarbeid med en bank som kjøperen kanskje skal bruke, kan det påvirke rådene kjøperen får. Når kjøperen kjenner til opplegget, kan hun selv vurdere hvordan hun skal ta imot rådene.
Opplysningene har også en praktisk side. Utleggene, som annonsering og fotografering, regnes ofte som en del av selgerens kostnader. De er likevel med i salgsoppgaven, så kjøperen ser hvordan økonomien i salget er satt opp.
Hvilke vederlagsformer finnes
Det finnes ikke én modell for vederlag. Loven setter noen rammer i § 7-2. Det kan ikke avtales et provisjonsbasert vederlag der prosentsatsen av kjøpesummen øker med kjøpesummens størrelse. Megleren skal i tillegg utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslag over tiden som trengs, til potensielle oppdragsgivere. Uavhengig av vederlagsform skal megleren skrive en regning som gjør det mulig å bedømme arten og omfanget av arbeidet.
Vederlaget kan derfor være en prosent av salgssummen, en fast sum, en timepris eller en kombinasjon. Alt dette skal framgå av oppdragsavtalen, og dermed i hovedtrekk av salgsoppgaven. Vederlaget kan ikke deles med kjøper eller selger, jf. § 7-6.
kjøperen som leser salgsoppgaven
Leila Ahmadi vurderer å by på en rekkehusleilighet med prisantydning 4 800 000 kroner. Hun leser salgsoppgaven og finner under «Oppdragsavtale» at megleren tar 1,1 prosent av salgssummen, minimum 55 000 kroner, pluss utlegg på 21 500 kroner for fotografering, annonsering og oppgjør. Det står at foretaket samarbeider med en bank om boliglån, og at foretaket får inntekter når kjøpere tar opp lån der.
Leila regner ut: ved en salgssum på 4 800 000 kroner blir vederlaget 52 800 kroner, men minstebeløpet gjør at selgeren betaler 55 000 kroner. Selgeren bærer dette, ikke hun. Det hun merker seg, er samarbeidet med banken. Når megleren tipser henne om et lånetilbud, vet hun at foretaket han jobber for, tjener på det. Megleren selv kan etter forskriften om eiendomsmegling § 5-2 ikke få noe personlig av lånet.
Hun bestemmer seg for å innhente tilbud fra to andre banker og sammenligne vilkårene selv. Hun hadde ikke hatt grunnlag for å gjøre denne vurderingen uten opplysningene i salgsoppgaven.
Hva du kan gjøre hvis opplysningene mangler
En salgsoppgave med ufullstendige opplysninger om vederlag er ikke bare en formalfeil. Plikten til å gi kjøperen opplysninger gjelder både når megleren selv har laget oppgaven og når en fullmektig har gjort det meste av jobben. Det er oppdragstakeren, altså foretaket og de som jobber der, som svarer for at oppgaven er komplett.
Mangler opplysninger om vederlag eller tilknytning til andre foretak i salgsoppgaven, er det et brudd på § 6-7. Be megleren om å sende opplysningene skriftlig før du legger inn bud. Hvis han ikke gjør det, bør du vurdere om du vil by uten dem.
Som selger kan du reagere hvis salgsoppgaven viser et vederlag som er høyere enn det du avtalte, for du skylder bare det som er avtalt. Du har krav på regning, og har megleren gjort en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, kan du kreve vederlaget satt ned etter § 7-7. Se artikkelen om nedsettelse av meglerhonorar.
Kort oppsummert
- Salgsoppgaven skal etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 opplyse om hva som er avtalt om meglerens vederlag og utlegg, og om meglerens samarbeid med andre foretak.
- Vederlaget betales av selgeren, men kjøperen skal likevel få vite om det før handel sluttes.
- Loven setter rammer for meglerens vederlag: ingen stigende prosentsats, tilbud basert på timepris og regning.
- Les delen om meglerens vederlag i salgsoppgaven før du byr, og vurder om tilknytningen til banker eller forsikring kan påvirke rådene du får.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.