Medleietakeren røyker inne: blir jeg ansvarlig for skaden?

Hva husleieloven sier om skade og røyking

Husleieloven har ingen egen regel om røyking i leid bolig. Det som gjelder, er de alminnelige pliktene. Leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen (§ 5-1). Har kontrakten et røykeforbud, er røyking inne mislighold. Står det ikke noe om røyking, handler saken om skaden: lukt som setter seg i vegger og tak, og gule flater, kan være mer enn vanlig slitasje.

Utleieren kan kreve erstatning for tap som skyldes at leieren ikke oppfyller pliktene sine (§ 5-8). Tap som følge av skade på husrommet regnes som direkte tap. Utleieren kan også alltid kreve erstatning når misligholdet skyldes feil eller forsømmelse fra leierens side. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet. Utleieren må begrense tapet gjennom rimelige tiltak, og ansvaret kan settes ned hvis det ellers ville virke urimelig.

Hvem utleieren kan kreve penger av

Husleieloven sier ikke hvordan ansvaret fordeles når flere står på samme kontrakt. Hva som gjelder mellom dere og utleieren, må derfor finnes i kontrakten og i alminnelige avtalerettslige regler.

Mange kontrakter har en klausul om at leierne «hefter solidarisk». Det betyr at utleieren kan kreve hele beløpet av hvem han vil av dere. Du kan lese mer i artikkelen om solidarisk ansvar i en leiekontrakt. Mangler kontrakten en slik klausul, er spørsmålet mer usikkert, og utfallet kan avhenge av hvordan avtalen er utformet.

Har dere hver deres kontrakt for hvert rom, er det den som røykte som har misligholdt sin avtale. Kravet skal da rettes mot ham, ikke mot deg.

Utleierens trekk i depositumet

Depositumet er sikkerhet for skader på husrommet og andre krav som reiser seg av leieavtalen (§ 3-5). Utleieren kan ikke ta ut beløpet på egen hånd mens leieforholdet varer. Etter at dere har flyttet, må utleieren enten ha samtykke fra dere, en dom, eller følge de særlige reglene i § 3-5, der banken varsler og setter en frist på fem uker for å reise søksmål. Er dere uenige om trekket, kan du kreve ditt depositum utbetalt, og da må utleieren fremme sitt krav innen fristen.

Be utleieren dokumentere kravet: bilder, kvitteringer og tilbud, og opplysninger om alderen på malingen eller gulvet som er skadet. Er overflatene gamle, er det ikke uten videre rimelig at utleieren får dekket en helt ny overflate. Er trekket større enn det utleieren kan dokumentere, kan du protestere skriftlig.

Før du flytter ut: slik begrenser du kravet

Ber du om en felles befaring før nøklene leveres, ser dere begge hva som faktisk er skadet. Ta bilder av alle rom, også av de delene som er uten skade. Skriv under på en befaringsprotokoll bare hvis den gir et riktig bilde av det dere er enige om. Tar utleieren med kostnader som ikke gjelder røyking, for eksempel vanlig slitasje på gulv og dører, kan du protestere skriftlig på akkurat de postene.

Vurder også om du kan ordne det selv før utflytting. Vask av vegger og tak og luktfjerning er ofte billigere når leieren selv bestiller det, og tilbudet kan brukes som dokumentasjon hvis utleierens tall er mye høyere.

Regress: slik får du pengene tilbake fra medleietakeren

Betaler du mer enn din del, har du som regel et krav mot den som forårsaket skaden. Husleieloven regulerer ikke det oppgjøret mellom dere. Det er et vanlig pengekrav, og er dere uenige, kan det bringes inn for forliksrådet.

Hold beviset samlet: meldinger der han innrømmer eller diskuterer røykingen, bilder, vitner og utleierens oppgjør. Jo tydeligere det er hvem som røykte, desto enklere er kravet.

Kort oppsummert

• Medleietakeren røyker inne, og utleieren krever erstatning. Står du på kontrakten, kan kravet også rettes mot deg.
• Husleieloven gir erstatning for skade på husrommet, men har ingen regel om fordeling mellom flere leietakere. Kontrakten og alminnelige regler avgjør.
• Be utleieren dokumentere kravet og ta hensyn til hvor gamle overflatene er.
• Har du betalt for mye, kan du ha et regresskrav mot medleietakeren, som du kan bringe inn for forliksrådet.