Slik leser du låneoversikten i årsregnskapet til borettslaget
Låneoversikten i årsregnskapet til borettslaget finner du i balansen og i notene til regnskapet. Notene viser normalt hvem laget har lånt av, rente, løpetid og når en avdragsfri periode slutter. Regnskapet skal sendes til alle andelseiere senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen. Les notene først, og regn deretter ut hva renten betyr for din del av felleskostnadene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når og hvordan du får årsregnskapet
Laget skal holde ordinær generalforsamling innen utgangen av juni hvert år. Årsregnskapet, eventuell årsmelding og revisjonsmeldingen skal sendes til alle andelseiere med kjent adresse senest åtte dager før møtet (§ 7-4). Spørsmålet om godkjenning av årsregnskapet skal alltid tas opp og avgjøres på den ordinære generalforsamlingen.
Det betyr at du har en frist å jobbe etter. Åtte dager er ikke lenge, så sett av en kveld så snart dokumentene kommer. Det er der du har anledning til å stille spørsmål før regnskapet godkjennes.
Balansen: hvor mye laget skylder
Regnskapet har vanligvis tre deler: resultatregnskap, balanse og noter. Lånene synes i balansen under gjeld. Der står summen av lagets lån, ofte delt i langsiktig gjeld og kortsiktig gjeld. Kortsiktig gjeld er den delen som forfaller innen et år, og den kan også omfatte avdrag som skal betales neste år.
Summen i balansen er totalen på fellesgjelden i laget. Din del av den er andelen av fellesgjelden som står i salgsoppgaven. Banken har lånt ut til laget, ikke til deg, og andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagets gjeld (§ 1-2). Hva fellesgjeld er, står i hva er fellesgjeld.
Resultatregnskapet: hva gjelden koster per år
Resultatregnskapet viser inntekter og utgifter for året. Felleskostnadene du og de andre betaler, står som inntekt. Blant utgiftene finner du rentekostnader, som er det laget har betalt i renter på lånene. Avdrag er ikke en kostnad i resultatregnskapet, de reduserer gjelden i balansen.
Ta rentekostnaden og sammenlign med lånesummen fra forrige år. Da ser du omtrent hvilken rente laget har betalt. Er den langt over eller under det du forventet, kan det være fordi renten har endret seg i løpet av året.
Revisjonsmeldingen følger med regnskapet. Laget skal ha en eller flere revisorer (§ 9-1), og meldingen forteller om revisor har merknader til regnskapet. Les den før du leser tallene, for en merknad om lånene eller om lagets økonomi bør du spørre styret om.
Notene: det du egentlig leter etter
Notene til regnskapet er der detaljene står. For lån viser de normalt hver enkelt låneavtale med långiver, restgjeld, rente, løpetid og når eventuell avdragsfri periode utløper. Noen ganger står det også om renten er fast eller flytende, og hvor lenge en fastrente varer.
Se etter fire ting. Når går den avdragsfrie perioden ut? Da begynner laget å betale avdrag, og felleskostnadene stiger. Når utløper fastrenten? Da kan renten endre seg. Hvor stor er restgjelden på hvert lån? Og har laget flere lån med ulike vilkår? Avdragsfrihet kan være en uventet kostnadsøkning for de som ikke har lest notene. Les mer i avdragsfriheten på fellesgjelden går snart ut.
Slik regner du på din del
Fordelingen mellom andelseierne følger § 5-19: etter forholdet mellom verdiene på boligene eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Din del er derfor ikke nødvendigvis én delt på antall leiligheter. Spør styret eller forretningsføreren hvor stor andel din bolig har.
Når du kjenner andelen din, kan du regne ut hva en renteendring betyr. Gange din del av lånet med renteendringen i prosentpoeng, og del på tolv for å få månedsbeløpet.
Tuva leser notene
Tuva bor i et borettslag med 46 like store leiligheter. I notene står det ett lån på 18 400 000 kroner til 5,2 prosent rente, avdragsfritt til utgangen av 2027. Rentekostnaden på årsbasis er 18 400 000 × 5,2 prosent, altså 956 800 kroner. Delt på 46 leiligheter blir det 20 800 kroner i året per leilighet. Det er forenklet, for det forutsetter at alle leilighetene har lik andel.
Hva om renten går opp ett prosentpoeng? Det gir 184 000 kroner i året, altså 4 000 kroner per leilighet eller omtrent 333 kroner i måneden.
Når avdragsfriheten tar slutt, må laget begynne å betale ned. Hvis lånet nedbetales jevnt over 25 år, blir avdraget 736 000 kroner i året, det vil si 16 000 kroner per leilighet eller omtrent 1 333 kroner i måneden. Da kan felleskostnadene stige selv om renten er uendret. Dette er et regnestykke Tuva kan ta med seg til generalforsamlingen og spørre styret om: Har laget lagt en plan for hva som skjer i 2028?
Spørsmål du kan stille før generalforsamlingen
Spør om det er budsjettert med høyere felleskostnader når avdragsfriheten slutter. Spør om laget har vurdert å binde renten. Spør om laget har satt av penger til vedlikehold, siden nye lån til vedlikehold gir mer gjeld. Du kan sende spørsmålene til styret skriftlig i forkant, slik at de kan svare godt på møtet.
Er noe i regnskapet uklart, kan du stemme imot godkjenningen eller be om at saken utsettes. Godkjenningen av årsregnskapet er en sak som alltid skal avgjøres på den ordinære generalforsamlingen.
Kort oppsummert
- Låneoversikten i årsregnskapet til borettslaget står i balansen og i notene. Les notene først.
- Regnskapet skal sendes til andelseierne senest åtte dager før den ordinære generalforsamlingen (§ 7-4).
- Se etter rente, løpetid, restgjeld og når avdragsfriheten eller fastrenten utløper.
- Regn ut hva en renteendring og avdrag betyr for din del av felleskostnadene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.