Slik leser du budsjettet for felleskostnadene i sameiet
Budsjettet for felleskostnadene i sameiet viser hva sameiet regner med å bruke i året, og hvordan det fordeles på seksjonene. Du leser det ved å se på tre ting: summen av alle utgiftspostene, hvor mye som settes av til fremtidig vedlikehold, og hvordan totalen blir til ditt akontobeløp etter sameiebrøken. Akontoen er et forskudd, og regnskapet etter året viser hva som faktisk ble brukt. Har du betalt mer enn det som følger av loven, kan du kreve det tilbake.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva budsjettet er, og hva loven sier om det
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEt budsjett for felleskostnadene er en oversikt over hva sameiet venter å bruke i løpet av året, og hvordan beløpet deles mellom seksjonene. Eierseksjonsloven bruker ikke ordet budsjett. Den snakker om akontobeløpet, altså forskuddet hver seksjonseier betaler, som etter § 29 tredje ledd fastsettes av seksjonseierne på årsmøtet eller av styret. Budsjettet er arbeidsdokumentet som beløpet bygger på.
Det finnes derfor ingen fast mal. Sameier oppstiller budsjettet litt ulikt, men innholdet er det samme: hva det koster å drive eiendommen, og hva det koster per seksjon. Les det først som en ren liste, og sammenlign så med regnskapet.
Utgiftspostene: slik regner du dem
Budsjettet er delt inn i poster. De vanligste er:
- kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon
- forsikring av bygget
- strøm til fellesarealer, heis og ventilasjon
- renhold, vaktmester og snømåking
- forretningsfører og revisor
- honorar til styret
- løpende vedlikehold
- renter og avdrag på eventuell fellesgjeld
- avsetning til fremtidig vedlikehold
Se hvilke poster som er størst. De store postene gir de største utslagene når noe endrer seg, for eksempel en forsikringspremie som øker. Se også etter om noen poster mangler, for eksempel en regning sameiet vanligvis får, men som ikke er budsjettert. Nye poster eller store hopp fra forrige år bør ha en forklaring i notene.
Avsetning til vedlikehold: hva som ligger i den
Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak, hvis årsmøtet har vedtatt slik avsetning (§ 29 tredje ledd). Står det en post for avsetning i budsjettet, skal det ligge et årsmøtevedtak bak. Er det ikke det, bør du spørre.
Avsetning gjør at du betaler mer i dag, men færre og mindre overraskelser seinere. Store pengeposter, som fasaderehabilitering eller nytt tak, kommer da ikke som en ekstraregning til alle på en gang.
Fra totalen til ditt beløp
Summen av alle postene er kostnaden for hele sameiet. Din andel regnes ut med sameiebrøken din. Brøken er din eierandel i sameiet, og den står i seksjoneringsdokumentene. Etter eierseksjonsloven § 29 første ledd skal felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner taler for fordeling etter nytte eller forbruk, eller vedtektene har en annen fordeling.
Akontobeløpet deler du på tolv for å få månedsbeløpet. Har sameiet vedtatt at noen kostnader skal fordeles etter forbruk, ser du dem som egne linjer for hver seksjon.
Hilde leser budsjettet
Hilde eier en seksjon med sameiebrøk på 5,5 prosent i et sameie med 20 seksjoner. Budsjettet for året viser disse postene:
- kommunale avgifter: 240 000 kroner
- forsikring: 150 000 kroner
- strøm til fellesarealer og heis: 90 000 kroner
- renhold og vaktmester: 210 000 kroner
- snømåking og grøntarbeid: 60 000 kroner
- forretningsfører og revisor: 95 000 kroner
- styrehonorar: 40 000 kroner
- løpende vedlikehold: 75 000 kroner
- avsetning til fremtidig vedlikehold: 240 000 kroner
Summen er 1 200 000 kroner. Hildes andel er 5,5 prosent av det, altså 66 000 kroner i året, eller 5 500 kroner i måneden. Av det går 13 200 kroner i året til avsetning. Hun ser at avsetningen er den nest største posten og spør styret om det finnes et årsmøtevedtak om den. Styret viser til protokollen fra forrige årsmøte, og saken er i orden.
Senere på året viser regnskapet at strømkostnadene ble 130 000 kroner i stedet for 90 000. Det skyldes høyere priser. Hilde regner med at akontoen kan bli satt opp neste år.
Sammenlign med regnskapet
Budsjettet sier hva som er ment, og regnskapet sier hva som skjedde. Det ordinære årsmøtet skal etter eierseksjonsloven § 44 behandle og eventuelt godkjenne styrets regnskap for foregående kalenderår, og regnskapet skal sendes ut senest en uke før møtet. Bruk det til å sjekke postene mot budsjettet. Store avvik er ikke feil i seg selv, men de bør ha en forklaring.
En seksjonseier som har betalt mer i felleskostnader enn loven gir grunnlag for, har krav på å få tilbake det som er betalt for mye, jf. § 29 fjerde ledd. Du kan lese mer om hvordan kostnadene deles i Hva dekker felleskostnadene?.
Kort oppsummert
- Budsjettet for felleskostnadene i sameiet viser forventede utgifter og hvordan de deles på seksjonene. Loven bruker begrepet akontobeløp.
- Sjekk de store postene, hva som er endret fra i fjor, og om noe mangler.
- Avsetning til fremtidig vedlikehold krever vedtak på årsmøtet.
- Ditt beløp er totalen ganget med sameiebrøken, med mindre vedtektene eller særlige grunner gir en annen fordeling.
- Sammenlign med regnskapet på årsmøtet, og krev tilbake det du har betalt for mye.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.