Leiligheten brant: må jeg betale husleie, og må utleier skaffe ny bolig?

Hvor mye husleie må du betale når leiligheten brant

Husleieloven har ingen egen paragraf om brann. Reglene om mangler gjelder i stedet. Er boligen skadet slik at du ikke kan bruke den som avtalt, er det en mangel, og da sier § 2-11 annet ledd at du kan kreve avslag i leien «slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom husrommets leieverdi i mangelfull og kontraktsmessig stand».

Det betyr at du ikke betaler for det du ikke kan bruke. Er bare kjøkkenet skadet, men resten kan brukes, får du et delvis avslag. Er hele leiligheten uten strøm, røyk- og vannskadet og ubeboelig, er leieverdien i skadet stand lav eller null, og avslaget blir tilsvarende stort. Hvor stort avslaget er i en konkret sak, er en vurdering av hva boligen er verdt å leie i den tilstanden den er i.

Avslaget gjelder bare så lenge mangelen varer, og det gjelder ikke i tiden etter at du har avslått et tilbud om retting som du var pliktig til å ta imot.

Når du ikke får avslag og kan bli ansvarlig selv

Retten til avslag og de andre mangelsreglene i § 5-7 gjelder bare dersom mangelen ikke beror på forhold på leierens side. Startet brannen fordi du lot stekeovnen stå på, eller fordi du hadde ladet noe på en uforsvarlig måte, er situasjonen en annen.

Da kan utleier etter § 5-8 kreve erstatning for tap som følge av at du ikke har behandlet boligen med tilbørlig aktsomhet. Utleier kan alltid kreve erstatning når tapet skyldes feil eller forsømmelse fra din side. Du slipper ansvar bare hvis du godtgjør at det skyldes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne ventes å ha tatt i betraktning eller unngått. Utleier må likevel rette mangelen, selv om du er ansvarlig, men kan etter § 5-7 annet ledd stille som vilkår at du først erstatter tapet.

Mange har innbo- og ansvarsforsikring som dekker slike skader. Har du spørsmål om det, kan du lese om dekket midlertidig bolig.

Må utleier skaffe en annen bolig

Nei, loven gir deg ikke et krav på at utleier skaffer en erstatningsbolig. Utleieren plikter å rette mangelen (husleieloven § 2-10), men bare dersom dette kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for utleier. Retting skal skje innen rimelig tid etter at du har krevd det. Du må altså regne med at utleier selv avgjør om og hvordan leiligheten settes i stand, innenfor disse rammene.

Du kan kreve erstattet tap som følger av mangelen når vilkårene i §§ 2-13 og 2-14 er oppfylt. Erstatning kan dekke rimelige merutgifter, som utgifter til midlertidig bolig, men utleier slipper ansvar så langt han godtgjør at brannen skyldes en hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning, med mindre det er feil eller forsømmelse på utleiers side. Tap som skyldes tingskade, for eksempel ødelagt innbo, regnes som indirekte tap. Slikt tap kan du i hovedsak bare kreve dekket når utleier har gjort feil eller forsømt noe (§ 2-13 femte ledd).

Loven har ingen egne regler om hva som skjer hvis boligen er totalskadet og ikke skal bygges opp igjen. Da må partene se på avtalen og på mulighetene for å heve.

Heving og tilbakeholding

Er skaden så stor at leiligheten ikke kan brukes på lang tid, kan du vurdere å heve avtalen. Etter § 2-12 kan leieren heve dersom mangelen medfører vesentlig mislighold. Du kan ikke heve hvis mangelen er rettet etter reglene om retting. Heving betyr at leieforholdet tar slutt, så du må ta stilling til om du heller vil vente på at boligen blir ferdig.

Du kan også holde tilbake så mye av leien at det sikrer kravene dine på avslag og erstatning (§ 2-15). Pass på at tilbakeholdet står i forhold til kravene. For en mer generell gjennomgang kan du lese om å holde tilbake husleie ved mangler.

Meld ifra skriftlig til utleier så snart du vet hva som har skjedd, og ta bilder av skadene. Det gjør det lettere å dokumentere hva du krever avslag for.

Kort oppsummert

• Når leiligheten brant og ikke kan brukes, har du krav på avslag i husleien for den tiden mangelen varer (§ 2-11 annet ledd). Er boligen helt ubrukelig, kan avslaget i praksis være hele leien.
• Hvis brannen skyldes forhold på din side, gjelder ikke avslaget, og du kan bli erstatningsansvarlig (§§ 5-7 og 5-8).
• Utleier har ingen plikt til å skaffe ny bolig, men plikter å rette mangelen så langt det kan skje uten urimelig kostnad.
• Du kan kreve erstatning for tap hvis vilkårene er oppfylt, og holde tilbake leie eller heve ved vesentlig mislighold.
• Loven har ingen egen regel for totalskadet bolig.