Leilighet i fjellet med felles anlegg: sjekkliste før kjøp
Når du kjøper en leilighet i fjellet med felles anlegg, er det vedtektene, regnskapet og vedlikeholdsbehovet som viser hva fellesskapet forplikter deg til. Du hefter for felleskostnadene etter din sameiebrøk, og sameiet har panterett i seksjonen din for utestående krav. Sameiet har plikt til å vedlikeholde fellesarealer og felles installasjoner, og store tiltak kan vedtas av årsmøtet uten at du samtykker. Be derfor om dokumentene før du byr, ikke etterpå.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Start med vedtektene og sameiebrøken
Alle sameier skal ha vedtekter. Der står blant annet hvor mange medlemmer styret skal ha, og ofte også regler om bruk av felles anlegg som skiroom, vaskeri, badstue eller basseng. Vedtektene kan bare endres på årsmøtet, og som hovedregel kreves to tredjedeler av de avgitte stemmene (eierseksjonsloven § 27). Det du kjøper, er altså også et regelverk som kan endres uten din stemme alene.
Finn ut hva sameiebrøken din er. Den bestemmer hvor stor del av felleskostnadene du skal betale. I et sameie som bare har boligseksjoner har hver seksjon én stemme, uansett brøk, mens brøken teller i sameier med næringsseksjoner. Har sameiet en næringsseksjon, for eksempel en kiosk eller et spa, kan det påvirke både stemmefordelingen og kostnadsfordelingen.
Hva felleskostnadene dekker, og hvem som vedlikeholder hva
Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, fordeles etter sameiebrøken. Er det særlige grunner, kan enkelte kostnader fordeles etter nytte eller forbruk (§ 29). Bruker noen seksjoner anlegget mer enn andre, kan vedtektene si noe om det.
Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer og felles installasjoner forsvarlig ved like, også rør, ledninger og kanaler som går gjennom bruksenhetene (§ 33). Alt annet er den enkelte seksjonseiers ansvar. Sameiet kan også bli erstatningsansvarlig hvis mangelfullt vedlikehold skader en bruksenhet.
I fjellet ligger mye av belastningen i det som er utsatt for vær: tak, fasade, vinduer, terrasser, garasjer og avløp. Se i budsjettet om det er satt av penger til dette, og be om en vedlikeholdsplan hvis sameiet har en.
Hva årsmøtet kan vedta uten deg
Nye tiltak som går utover vanlig forvaltning, for eksempel et nytt anlegg, kan vedtas med vanlig flertall hvis de koster sameiet mindre enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Koster tiltaket mer enn fem prosent, kreves to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 50). Tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter, krever at alle seksjonseierne er enige.
Vanlig vedlikehold, som å skifte et tak, regnes ikke som et slikt nytt tiltak. Departementet har lagt til grunn at ekstra innbetaling til vanlig vedlikehold kan vedtas med alminnelig flertall. Du kan derfor bli bundet av en regning du stemte imot. Hvordan regningen deles over tid, er det mindretallsvernet som kan sette grenser for.
Et flertall kan heller ikke gjøre vedtak som gir noen urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Det er mindretallets vern mot at noen kjører over resten.
Felles anlegg som bare noen bruker
Ikke alt som er felles, brukes likt. Har sameiet en heis, et basseng eller et skiverksted som bare noen av seksjonene bruker, kan vedtektene si hvordan kostnadene fordeles. Loven åpner for fordeling etter nytte eller forbruk når det er særlige grunner. Står det ingenting i vedtektene, vil kostnadene fordeles etter sameiebrøken.
Se også om noen har fått enerett til deler av fellesarealet, for eksempel en garasjeplass, en bod eller en terrasse. I boligsameier kan en slik enerett vare i inntil tretti år. Den er ikke noe du kan ta for gitt i din seksjon, så sjekk at den du kjøper, har det som er lovet i salgsoppgaven.
Pant, gjeld og papirene du bør be om
De andre seksjonseierne har panterett i seksjonen din for krav fra sameieforholdet, opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp per bruksenhet (§ 31). Du hefter også utad for sameiets forpliktelser etter din sameiebrøk. Har sameiet felles lån, er det derfor en del av regnestykket.
Be om dette før du byr:
- vedtektene og eventuelle husordensregler
- årsregnskap og budsjett for de siste to til tre årene
- protokoller fra årsmøtene, som skal være tilgjengelige for seksjonseierne (§ 53)
- opplysninger om felles lån og avdragsplan
- vedtatte og planlagte tiltak, med kostnad og betalingsmåte
- avtaler om drift av anlegget, for eksempel renhold, brøyting og vaktmester
Trygve og taket på bygget
Trygve skal kjøpe en leilighet i et fjellsameie med 24 seksjoner. Sameiebrøken hans er 52/1000, og felleskostnadene er 4 200 kroner i måneden. I årsmøteprotokollen fra i fjor står det at taket må skiftes innen to år, anslått til 2 400 000 kroner. Regnskapet viser at sameiet har satt av 300 000 kroner.
Hans andel av en ekstra utgift på 2 400 000 kroner er 52/1000, altså 124 800 kroner. Dekker avsetningen 300 000 kroner av regningen, blir restbeløpet 2 100 000 kroner, og hans andel av det er 109 200 kroner. Spørsmålet er hvordan sameiet vil finansiere det: høyere felleskostnader, et felles lån eller en engangsinnbetaling.
Trygve ber styret om en skriftlig oversikt over hvordan taket er tenkt finansiert. Svaret avgjør hvor mye han kan by, og han har fått noe konkret å vise til hvis han vil prute.
Kort oppsummert
- Les vedtektene og finn sameiebrøken din, siden den styrer både kostnader og i noen sameier stemmevekt.
- Sameiet vedlikeholder fellesarealer og felles installasjoner, og du vedlikeholder selv bruksenheten.
- Nye tiltak over fem prosent av årlige felleskostnader krever to tredjedeler, mens vanlig vedlikehold kan vedtas med alminnelig flertall.
- Sameiet har panterett i seksjonen din, og du hefter for felles forpliktelser etter din brøk.
- Bruk denne sjekklisten for leilighet i fjellet i sameie: be om regnskap, budsjett, protokoller og oversikt over vedtatte tiltak før du byr.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.