Leietakeren vil kjøpe boligen han leier. Hva må vi passe på?

Hva skjer med leieavtalen

Når leietakeren kjøper boligen, er han ikke lenger leietaker i en bolig som en annen eier. Fra overtakelsen er han eier, og leieavtalen faller bort fordi utleier og leietaker blir samme person. Fram til da gjelder husleieloven som før. Han må betale leie, og utleieren har de samme pliktene.

Faller handelen i stykker, fortsetter leieforholdet som om ingenting hadde skjedd. Det er en praktisk grunn til å la leieavtalen løpe videre helt til overtakelsen er gjennomført.

Etter avhendingslova § 2-5 har selgeren retten til det eiendommen gir av avkastning, og bærer kostnadene, til kjøperen overtar bruken. Leien frem til overtakelsen tilhører altså selgeren. Overtar leietakeren midt i en måned, bør kontrakten si at leien fordeles per dag.

Depositum og husleie må gjøres opp

Depositumet står på en konto i leierens navn, og ingen av partene kan ta ut pengene alene mens leieforholdet varer (husleieloven § 3-5). Etter leieforholdet kan hver av partene kreve utbetaling med den andres skriftlige samtykke eller etter en rettskraftig avgjørelse.

Når leietakeren blir eier, er det selgeren som har rett til å si hva depositumet skal dekke. Kontrakten bør derfor ha en setning om at utleieren samtykker i at depositumet utbetales til leietakeren på overtakelsesdagen, med mindre det er skyldig leie eller skader som er dokumentert. Da slipper han å vente på et krav om utbetaling og en frist på fem uker.

Gjør også opp strøm, felleskostnader og eventuelle andre utgifter som leietakeren har betalt sammen med leien. Står det i leiekontrakten at leien inkluderer slike utgifter, må overtakelsesdagen avgjøre hvem som bærer dem etterpå.

Det leietakeren allerede vet om boligen

En leietaker kjenner boligen bedre enn de fleste kjøpere. Det er en fordel, men det har en pris. Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-10 første ledd). Har han bodd i boligen og sett fuktflekker eller hørt om lekkasjen, kan han ikke senere kreve prisavslag for dem.

Det samme gjelder skader leietakeren selv har påført. Dem har han ansvar for som leietaker, og han kan ikke kreve dem rettet som mangel som eier.

Kunnskapen er likevel begrenset til det han faktisk visste eller burde visst. Selgeren har fortsatt plikt til å gi opplysninger om forhold kjøperen har grunn til å regne med å få vite (§ 3-7), og bestemmelsene i § 3-10 første og andre ledd begrenser ikke denne plikten. En skjult råteskade bak flisene er noe en leietaker som aldri hadde grunn til å åpne veggen, ikke kjente til.

Husleie, felleskostnader og overtakelsesdagen

Leietakere betaler ofte noe i tillegg til leien, for eksempel strøm eller andel av felleskostnader. Skriv i kontrakten hvilke slike beløp som skal gjøres opp, og hvem som skal ha det som er betalt på forskudd. Har leietakeren betalt leien for hele måneden i forkant, og overtar midt i den, er det selgeren som har rett til leien frem til overtakelsen og må betale resten tilbake hvis det er avtalt slik.

Selgerens forsikring og tilstandsrapport

Tilstandsrapport og egenerklæring bør lages som ved andre salg, selv om kjøperen har bodd i boligen. Selgere bør i tillegg sjekke vilkårene i boligselgerforsikringen. I en sak for Finansklagenemnda (FinKN 2025-13) dekket ikke forsikringen selgerens ansvar, fordi vilkårene unntok salg til personer som hadde bodd i boligen, og unntaket gjaldt også en tidligere leietaker. Les saken i saksbanken.

Kort oppsummert

• Når leietaker kjøper boligen, opphører leieforholdet ved overtakelsen, fordi leier og eier blir samme person.
• Leien til overtakelsen tilhører selgeren. Kontrakten bør si hvordan leien fordeles og at depositumet frigis.
• Det leietakeren kjente eller måtte kjenne til, kan han ikke senere gjøre gjeldende som mangel.
• Selgeren har fortsatt opplysningsplikt om forhold leietakeren ikke kjente.
• Sjekk vilkårene i selgerens boligselgerforsikring før du selger til leietakeren.