Forsikringen dekket ikke salg til leietaker: ikke medhold (FinKN 2025-13)

Hva saken gjaldt

Denne saken er uvanlig, fordi det er selgeren som klager, ikke kjøperen. Selgeren solgte boligen sin i 2022 for 5,2 millioner kroner og tegnet samtidig en boligselgerforsikring (forsikring som dekker kjøperens mangelskrav mot selger). Kjøperen hadde bodd som leietaker i boligens underetasje.

Etter overtakelsen reklamerte kjøperen (meldte fra om mangelen) på fukt- og råteskader i etasjeskilleren og krypkjelleren under en påbygd stue og terrasse. Kjøperen mente også at opplysningene om krypkjelleren hadde vært mangelfulle, og sendte krav om prisavslag til selskapet.

I forsikringsvilkårene sto det at forsikringen ikke gjaldt ved salg til blant andre personer som tidligere har bodd eller bor på eiendommen. Det var dette unntaket saken dreide seg om.

Hva kjøperen krevde, og hva selskapet mente

Kravet som lå bak, var kjøperens krav om prisavslag (at en del av kjøpesummen betales tilbake). Men det var ikke det nemnda skulle avgjøre. Spørsmålet var om selskapet måtte dekke selgerens ansvar.

Selskapet, HDI Global Specialty, behandlet først kjøperens krav og holdt selgeren løpende orientert. Det vurderte kravet som berettiget på grunn av en mangelfull tilstandsrapport, og tilbød kjøperen 150 000 kroner i et forlik. Kjøperen sa nei. Først da kjøperen klaget til Finansklagenemnda, kom det frem at kjøperen hadde vært leietaker før salget. Selskapet mente da at kravet lå utenfor forsikringen, og sendte skriftlig avslag til selgeren.

Selgeren mente selskapet hadde gitt et bindende dekningstilsagn (et løfte som binder selskapet), blant annet ved forlikstilbudet. Selgeren mente også at selskapet hadde vært passivt for lenge etter at det fikk vite om leieforholdet. I tillegg krevde selgeren dekket 42 188 kroner i kostnader til juridisk bistand.

Sekretariatet (nemndas saksbehandlere, som gir en første vurdering før nemnda avgjør) ga selskapet medhold.

Hva nemnda la vekt på

Nemnda sluttet seg til sekretariatet. Tre ting veide tyngst.

For det første falt kravet utenfor forsikringen. Unntaket for personer som tidligere har bodd på eiendommen gjaldt også kjøpere som hadde vært leietakere.

For det andre var det ikke gitt noe bindende tilsagn. Korrespondansen lignet mer på løpende informasjon om hvordan saken gikk enn på en tydelig erkjennelse av ansvar overfor selgeren. Selskapets forlikstilbud bygget på feil forutsetning, siden selskapet ikke visste at kjøperen hadde bodd i boligen. Det kunne derfor trekkes tilbake da selskapet ble klar over det.

For det tredje kunne ikke selgeren vinne frem med at selskapet hadde vært passivt. Selskapet tok opp dekningsspørsmålet i brev til nemnda i januar 2024. Det var ikke sannsynliggjort at selskapet hadde oppdaget, eller burde ha oppdaget, leieforholdet så mye tidligere at passivitet ble aktuelt.

Avgjørelsen var enstemmig.

Hva dette betyr hvis du er i samme situasjon

Saken viser at forsikringsvilkårene kan holde noen kjøpere utenfor, selv når selskapet i starten behandler kravet som om forsikringen gjelder. Unntak for personer som har bodd på eiendommen, gjelder også leietakere.

Et forlikstilbud eller løpende meldinger fra selskapet er ikke uten videre et løfte om dekning. Bygger tilbudet på feil opplysninger, kan selskapet trekke det tilbake.

Det er verdt å lese vilkårene om hvem forsikringen gjelder for, før du selger til noen som har en tilknytning til boligen.

Kort oppsummert

• Selgerens boligselgerforsikring gjaldt ikke, fordi kjøperen hadde vært leietaker i boligen.
• Forlikstilbudet og løpende orientering ble ikke sett på som et bindende dekningstilsagn.
• Nemnda ga selskapet medhold. Selgeren fikk dermed ikke dekning.