Kan leietakeren nekte visninger når boligen skal selges?

Loven gir ikke utleieren rett til visning for kjøpere

Mange utleiere regner med at leieren må la kjøpere komme inn når boligen skal selges. Husleieloven sier ikke det (se husleieloven § 5-6 og § 10-1). Utleieren plikter å stille boligen til leierens disposisjon i leietiden (§ 5-1). Leieren har rett til å bruke boligen uforstyrret, og det er hennes hjem.

Loven gir utleieren adgang til boligen i bestemte tilfeller. Leieren skal i nødvendig utstrekning gi adgang for tilsyn, og for vedlikehold og andre arbeider som må utføres (§ 5-6). Leieren skal ha melding i rimelig tid i forkant. Det dekker tilsyn og arbeid, ikke at fremmede mennesker skal gå gjennom boligen for å se på den.

Det finnes en regel om visning i § 10-1: I tiden før fraflytting skal leieren i rimelig utstrekning gi leiesøkende adgang for å se på husrommet. Den gjelder visning til nye leiere når leieforholdet går mot slutten, ikke visning til kjøpere av boligen. Er leieavtalen sagt opp og leieren skal flytte, kan det likevel være aktuelt å tilby kjøpere å se boligen på samme måte, men loven pålegger det ikke.

Kan leiekontrakten avtale visning?

Noen kontrakter har en klausul om at leieren må godta visninger ved salg. Da er klausulen utgangspunktet, siden utleieren skal stille boligen til leierens disposisjon i samsvar med avtalen (§ 5-1). Husleieloven § 1-2 forbyr vilkår som er mindre gunstige for leieren enn loven. Loven har likevel ingen regel om visning ved salg, og den sier ikke hvor langt en slik klausul kan gjøres gjeldende mot en leier som nekter.

Det trygge er en frivillig avtale i den konkrete saken. Leieren kan si ja til visning på nærmere vilkår, og både hun og utleieren er tjent med at det er enkelt og forutsigbart.

Slik kan utleieren få til visning

Utleieren som vil selge, har flere muligheter:

• Be leieren i god tid, skriftlig, og forklar tidspunkt, antall visninger og hvem som kommer.
• Tilby noe, som redusert husleie for måneden, betaling for hver visning eller at leieren selv får velge tidspunkt.
• Samle visningene til ett eller to tidspunkt, helst på dager hun er hjemme eller på forhånd er varslet om.
• Bruk foto, video eller 3D-visning for å vise boligen, og lag en felles visning med leieren tilstede.
• Foreslå at leieren er til stede under visningene, hvis hun ønsker det.

Hvis leieren sier nei, bør selgeren ta det som utgangspunkt og selge boligen uten visning av innsiden. Det må i så fall komme tydelig fram i salgsoppgaven. Kjøperne må da selv vurdere risikoen.

Leieren kan ikke stoppe salget, og eierskiftet endrer ikke leieavtalen. Men hun trenger ikke åpne døren uten avtale.

Det som ikke må skje

Utleieren kan ikke gå inn i boligen uten leierens samtykke bare fordi han eier den. Å låse seg inn mens leieren er borte, kan være brudd på leieavtalen og husleielovens regler, og kan gi leieren krav på erstatning. Det kan også straffes som uberettiget adgang til en annens hus (straffeloven § 268). Gi alltid beskjed, og avtal.

Leieren bør på sin side være saklig. Hun skal fortsette å bo der med en ny eier, og god tone gjør det enklere for begge.

Kort oppsummert

• Husleieloven gir ikke utleier rett til å holde visning for kjøpere mens leieren bor i boligen. Utleier har adgang for tilsyn og vedlikehold (§ 5-6).
• Rettigheten om visning til «leiesøkende» i § 10-1 gjelder nye leiere, ikke kjøpere.
• Står det en visningsklausul i leiekontrakten, er den utgangspunktet, men loven sier ikke hvor langt den rekker.
• Avtal visning frivillig, tilby noe og vurder digital visning. Selger kjent med mangler må uansett opplyse om dem.