Kan leietakeren min leie ut seksjonen videre på Airbnb?
Nei, en leietaker kan ikke drive fremleie av seksjonen på Airbnb uten at du som utleier har sagt ja. Leieren har ikke adgang til å framleie eller overlate bruksretten til andre uten samtykke, med mindre avtalen eller en lovbestemmelse gir rett til det (husleieloven § 7-2). Gjør leietakeren det likevel, kan du gi skriftlig advarsel og til slutt heve leieavtalen. I tillegg har sameiet en egen grense for utleie av hele boligseksjonen i korte perioder (eierseksjonsloven § 24).
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utgangspunktet i husleieloven
Husleieloven § 7-2 sier at leieren ikke kan framleie eller på annen måte overlate bruksretten til andre uten samtykke fra utleieren. Det gjelder uansett om gjesten bor der i en uke eller et halvt år, og uansett om leietakeren tar betalt eller ikke. Airbnb er bare en annen måte å overlate boligen til andre på.
Loven har ett unntak som du bør kjenne til. En leier som selv bor i boligen, kan framleie en del av den, for eksempel et ekstra rom (husleieloven § 7-3). Også da kreves godkjenning fra utleieren, men utleieren kan bare nekte hvis framleierens forhold gir saklig grunn, eller hvis boligen klart blir overbefolket. Å leie ut hele boligen på Airbnb mens leietakeren selv er borte, faller utenfor dette unntaket.
Har du allerede sagt ja i leieavtalen?
Les kontrakten før du reagerer. Loven sier at samtykke ikke trengs dersom noe annet følger av avtalen, og noen leiekontrakter har en klausul om fremleie. Står det at leietakeren kan fremleie «etter avtale med utleier», må du ha sagt ja i det enkelte tilfellet. Står det at fremleie er tillatt uten videre, kan leietakeren bruke den retten.
Et ja til én type fremleie er ikke et ja til alle. Har du latt leietakeren overlate leiligheten til en venn i to måneder mens hun er på jobbreise, har du ikke dermed godkjent at fremmede bor der natt etter natt mot betaling. Det beste er å ha samtykket skriftlig, med datoer og navn på den som skal bo der.
Slik går du fram når annonsen allerede ligger ute
Start med å sikre bevis. Ta skjermbilder av annonsen med dato, pris og kalender, for annonser kan fjernes raskt. Be deretter leietakeren skriftlig om å ta annonsen ned og stanse all fremleie.
Hører leietakeren ikke på det, kan du gi en skriftlig advarsel. Husleieloven § 9-9 bokstav c sier at utleieren kan heve leieavtalen når leieren uten rett helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og ikke bringer forholdet til opphør etter skriftlig advarsel. Heving må også være skriftlig, og grunnen må oppgis. Erklæringen kan pålegge leietakeren å flytte straks.
Flytter ikke leietakeren frivillig, må du få hjelp av retten til tvangsfravikelse (utkastelse). Du kan altså ikke bytte lås eller bære ut tingene hennes selv. Leieren er dessuten ansvarlig for tap og utlegg som følger av hevingen.
Hva sameiet har å si
Sameiet er ikke part i leieavtalen din, men det har en egen regel om korttidsutleie. Etter eierseksjonsloven § 24 er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året ikke tillatt. Korttidsutleie betyr utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiet kan ved vedtektsendring med to tredjedels flertall av de avgitte stemmene på årsmøtet sette en annen grense mellom 60 og 120 døgn.
Loven knytter grensen til utleie av seksjonen, ikke til hvem som leier den ut. Du bør derfor regne med at sameiet teller døgn der leietakeren har leid ut boligen videre. Det er deg sameiet har forholdet til som seksjonseier, så det er også deg som kan få advarselen.
Selma og leietakeren som lå ute på nettet
Selma eier en toroms i et sameie i Bergen. Hun leier den ut til Jonas for 13 500 kroner i måneden, og kontrakten sier ingenting om fremleie. I juni får hun en melding fra en nabo, og finner en annonse med bilder av stuen hennes til 1 900 kroner natten.
Selma tar skjermbilder. De viser at kalenderen er opptatt i 26 døgn i juli og 14 døgn i august, til sammen 40 døgn. Hun skriver til Jonas at fremleie krever hennes samtykke, at hun ikke har gitt det, og at annonsen må tas ned i dag. Jonas svarer at han trodde det gikk bra så lenge han betalte leien.
Selma ser to ting. Brudd på husleieloven § 7-2 har skjedd, og hun kan gå videre med advarsel og heving hvis det fortsetter. Sameiets grense er derimot ikke overskredet: 40 døgn er langt under 90. Grensen i sameiet og kravet om samtykke i leieforholdet er to ulike regelsett, og Selma kan bruke det første uten at det andre er brutt. Jonas tar ned annonsen samme kveld, og Selma lar saken stå med en skriftlig påminnelse om at ny fremleie vil gi grunnlag for heving.
Hva du kan kreve av leietakeren
Har fremleien gitt leietakeren inntekter, kan du ta det opp, men loven har ikke en fast regel om at utleieren får overskuddet. Tap du faktisk har, kan du kreve erstattet etter husleieloven § 5-8 når leietakeren har brutt sine plikter. Det kan for eksempel være en skade på inventar eller en bot fra sameiet som du selv må betale.
Skriv ned hva som er skjedd, hvem du har skrevet til og når. Det gjør det lettere å dokumentere forløpet hvis saken ender med heving.
Kort oppsummert
- Fremleie av seksjonen på Airbnb krever ditt samtykke etter husleieloven § 7-2, med mindre leieavtalen gir leietakeren rett til det.
- Leier som selv bor i boligen, kan framleie en del av den med godkjenning, og du kan bare nekte på saklig grunn.
- Sikre skjermbilder, gi skriftlig advarsel og heve først hvis leietakeren fortsetter.
- Sameiets grense på 90 døgn for korttidsutleie av hele seksjonen kommer i tillegg og kan ramme deg som seksjonseier.
- Du kan ikke kaste ut leietakeren selv. Flytter hun ikke, må saken til retten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.