Kan leietakeren i boligen min fremleie den videre?
Nei, har du leid ut din egen bolig ved midlertidig fravær og leietaker har fått skriftlig beskjed om færre rettigheter, har leietaker ikke lovfestet rett til å fremleie. Hverken retten til å fremleie en del av boligen eller retten til å fremleie ved eget fravær gjelder. Leietaker kan bare fremleie hvis du som utleier godtar det. Fremleier leietaker uten samtykke, bryter han avtalen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva som vanligvis gjelder for fremleie
En vanlig leietaker kan i visse tilfeller fremleie uten at utleier kan si nei uten grunn. Leier du bolig og selv skal bo der, kan du fremleie en del av den etter husleieloven § 7-3 med godkjenning, og utleier kan bare nekte hvis fremleierens forhold gir saklig grunn eller boligen klart blir overbefolket. Ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner kan leier fremleie i inntil to år etter § 7-4, på samme vilkår.
Disse rettighetene hører til vanlig boligleie.
Hvorfor de ikke gjelder når du leier ut din egen bolig
Husleieloven § 11-4 gjelder bolig du selv har brukt som egen bolig og leier ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Annet ledd sier at bestemmelsene om fremleie av del av bolig (§ 7-3) og om fremleie ved midlertidig fravær (§ 7-4) ikke gjelder. Forutsetningen er at leietaker er opplyst skriftlig om at avtalen gjelder slik bolig og gir færre rettigheter.
Det betyr at leietaker i boligen din ikke har noen lovfestet rett til å overlate bruken til andre, hverken en del av boligen eller hele boligen.
Hva gjelder da i stedet
Da faller vi tilbake på hovedregelen i § 7-2: leieren har ikke adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleieren, med mindre annet følger av avtale eller lovbestemmelse. Du bestemmer altså selv.
Siden loven ikke har noe krav om saklig grunn her, kan du si nei uten å begrunne det. Du kan også si ja og sette vilkår, for eksempel at du må godkjenne personen, at fremleien har en bestemt varighet, og at leietaker fortsatt er ansvarlig overfor deg.
Hvis leietaker er opplyst for dårlig
Er ikke leietaker opplyst skriftlig om at avtalen gir færre rettigheter, gjelder særreglene ikke. Da kan leietaker bruke §§ 7-3 og 7-4 på vanlig måte. Du kan ikke stoppe en fremleie som oppfyller vilkårene, uten saklig grunn. Derfor er den skriftlige beskjeden i kontrakten viktig også for dette punktet.
Hva avtalen bør si om fremleie
Siden loven gir deg full kontroll, kan det være greit å skrive det inn i kontrakten. Sett opp en kort bestemmelse, for eksempel at fremleie bare kan skje med skriftlig samtykke fra utleier. Hvis du er villig til å godta fremleie i visse tilfeller, kan du skrive hvilke.
Et uklart punkt kan skape tvist. En kontrakt som sier ingenting om fremleie, er likevel ikke så problematisk, siden hovedregelen i § 7-2 gjør at leietaker trenger ditt samtykke, men ved fremleie av en del av boligen eller ved midlertidig fravær kan du bare nekte med saklig grunn.
Hva du kan gjøre hvis leietaker fremleier uten samtykke
Overlater leietaker boligen til andre uten din godkjenning, har han brutt avtalen. Ved vanlig boligleie kan utleier heve etter en skriftlig advarsel når leieren uten rett overlater bruken til andre, jf. § 9-9. Ved utleie av egen bolig gjelder bare § 9-10 av kapittel 9, så den hevingsregelen er ikke en del av ordningen. Hva som skal skje ved brudd, bør derfor stå i kontrakten. Skriv en klausul som sier at fremleie uten samtykke gir deg rett til å si opp avtalen.
Du kan også kreve erstatning for skader fremleieren eller leietaker har forårsaket.
Yusuf leier ut til Wenche
Yusuf skal jobbe i Bodø i to år og leier ut leiligheten sin i Oslo til Wenche for 15 000 kroner i måneden. Kontrakten har en tydelig tekst om at Yusuf har brukt leiligheten som egen bolig, at han er midlertidig borte, og at Wenche har færre rettigheter. Begge har signert.
Etter ni måneder vil Wenche studere i utlandet i seks måneder og spør om hun kan fremleie leiligheten til en venninne, Åse. Wenche har ingen rett til det. Yusuf må godkjenne, og han kan si nei uten begrunnelse. Han sier ja på vilkår av at Åse betaler 15 000 kroner direkte til ham, og at Wenche er ansvarlig for skader.
Hadde Wenche flyttet Åse inn uten å spørre, ville Yusuf ha hatt en grunn til å si opp, forutsatt at kontrakten sa at fremleie krever samtykke.
Fremleie mot betaling og vanlig besøk
Et besøk er ikke fremleie. Leietaker kan ha gjester boende en natt eller to uten å be om samtykke. Overlater han derimot boligen til andre, for eksempel mot betaling til turister, er det overlatelse av bruksrett som krever ditt samtykke etter § 7-2. Det samme gjelder om han lar en kjæreste eller venn flytte inn og betale leie til ham. Er du i tvil om en bestemt situasjon, bør du si fra skriftlig om hva du godtar og ikke godtar.
Kort oppsummert
- Ved utleie av egen bolig har ikke leietaker lovbestemt rett til å fremleie, verken del av boligen eller hele.
- Særreglene gjelder bare hvis leietaker har fått skriftlig beskjed om færre rettigheter.
- Leietaker som vil fremleie egen bolig utleid av deg, trenger ditt samtykke, og du kan si nei uten å oppgi grunn.
- Skriv i kontrakten at fremleie krever skriftlig samtykke, og hva som skjer ved brudd.
- Uten skriftlig beskjed kan leietaker fremleie på vanlig måte med godkjenning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.