Leietaker har malt stua svart uten å spørre: kan jeg kreve det rettet?

Leietaker har malt uten lov: hadde leieren rett til å male?

Svaret følger av kontrakten og av § 5-4 annet ledd. Står det der at ingenting skal endres uten samtykke, eller at veggene skal leveres tilbake i opprinnelig farge, har leieren brutt avtalen. Står det at leieren kan male fritt, har leieren rett til det.

Er kontrakten taus, gjelder samtykkekravet i § 5-4 annet ledd, og i tillegg at leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og i samsvar med leieavtalen (§ 5-1). Å male et rom i en mørk farge er en endring som er lett å angre på, men vanskelig å fjerne. Loven sier ikke uttrykkelig hvor grensen går for hva som er en forandring, og en forsiktig oppfriskning i samme farge regnes sjelden som det. Dyp svart over hele stua taler for at det er en forandring som krever samtykke.

Har utleier sagt ja, enten skriftlig eller muntlig, er svaret et annet. Utleieren kan da ikke uten særlig avtale kreve at stua males tilbake, så langt det gjelder endringer leieren hadde rett til å utføre.

Utleiers krav ved utflytting

Det er § 10-2 som styrer. Den dagen leieforholdet opphører, skal husrommet være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde. Svarte vegger der det var hvitt, er ikke slit og elde.

Utleier kan som utgangspunkt kreve at endringen settes tilbake. Men utleier kan ikke kreve tilbakeføring dersom den ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. I stedet kan utleier kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre (§ 10-2 tredje ledd).

I praksis kan en slik verdireduksjon ofte måles ved hva det koster å male om til en farge som kan leies ut igjen. Det er imidlertid et utgangspunkt og ikke en fast regel. Var veggene gamle og slitte, og skulle de uansett vært malt, er verdireduksjonen mindre enn hele regningen.

Hva utleier kan kreve mens leieren bor der

Loven sier ikke uttrykkelig at du kan kreve at veggene males om i leietiden. Du kan påpeke at du mener endringen var uten samtykke, og be om at den rettes, men leieren kan ofte vente til utflytting. Heving er et tungt virkemiddel som krever vesentlig mislighold, og etter § 9-9 bokstav b forutsetter det at leieren tross skriftlig advarsel i vesentlig grad forsømmer vedlikeholdsplikten eller fortsetter med noe som er til alvorlig skade eller sjenanse. En svart stue alene vil sjelden nå dit.

Det er derfor mest realistisk å si fra tidlig, skriftlig, og å notere at du forbeholder deg kravet ved utflytting. Da kan leieren ikke si at det aldri har vært et tema.

Leieren kan også selv male tilbake før utflytting. Det er ofte det billigste for begge, og det samsvarer med lovens utgangspunkt om at boligen skal leveres i samme stand som ved overtakelsen. Avtal gjerne farge og kvalitet på forhånd, for en dårlig overmaling som skinner igjennom, kan gi et nytt krav.

Hvordan oppgjøret foregår

Utleier kan kreve erstatning etter § 5-8 når leieren ikke oppfyller sine plikter, og krav på verdireduksjon etter § 10-2 hører til oppgjøret ved utflytting. Et krav bør dokumenteres med bilder, et prisoverslag fra malerfirma og opplysninger om tilstanden da leieren overtok. Utleier bør også kunne vise når veggene sist ble malt, for det påvirker hvor stor del av regningen som er en følge av leierens valg og hvor stor del som er vanlig vedlikehold.

Utleier kan ikke bare trekke beløpet fra depositumet. Pengene på depositumskontoen kan utbetales til utleier når leieren samtykker skriftlig, eller det foreligger en rettskraftig dom eller annen avgjørelse med virkning som dom (§ 3-5). Er leieren uenig, må saken til Husleietvistutvalget eller domstolene.

Kort oppsummert

• Å male om i en helt annen farge er normalt en forandring som krever utleiers samtykke (§ 5-4 annet ledd). Kontrakten kan si noe annet.
• Leieren skal levere tilbake boligen i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra slit og elde.
• Gjaldt malingen en endring leieren ikke hadde rett til, kan utleier kreve det satt tilbake eller erstatning for verdireduksjonen.
• Kostnaden ved å male tilbake er et naturlig utgangspunkt, men veggenes alder og stand kan redusere kravet.
• Når leietaker har malt stua uten å spørre, kan utleier ikke trekke beløpet fra depositumet uten samtykke eller avgjørelse.