Ja. Huset på festetomten eier du fullt ut, og retten til å leie det ut er en del av eierrådigheten din. Tomtefesteloven § 17 bekrefter at festeren kan leie ut, i tillegg til å overføre festeretten ved salg, gave, bytte eller arv – med mindre festeavtalen sier noe annet. Festeforholdet berøres ikke av at det bor en leietaker i huset: du er fortsatt fester, du betaler fortsatt festeavgiften, og bortfesteren har ingenting med leieforholdet å gjøre.

Yusuf flytter til Bergen – og leier ut i Skien

Yusuf eier en enebolig på festet tomt i Skien. Når han får jobb i Bergen for tre år, vil han leie ut huset i stedet for å selge. Må han spørre grunneieren?

Nei. Yusuf leier ut huset gjennom en utleiemegler, tegner vanlig leiekontrakt etter husleieloven, og fortsetter å betale festeavgiften som før. Grunneieren får ikke noe varsel og trenger ikke noe varsel – leietakeren bor i Yusufs hus, ikke på grunneierens nåde. Skulle leietakeren ødelegge hagen eller bråke med naboene, er det Yusuf som svarer for festeforholdet, akkurat som en huseier svarer for sin eiendom. Men selve utleien er Yusufs fulle rett.

Det samme gjelder hytta: helgeutleie, sesongutleie eller utleie via digitale plattformer er innenfor festerens rådighet. Fritidsformålet dekker at noen ferierer der – det trenger ikke være deg.

Hvorfor er dette så enkelt?

Nøkkelen er todelingen i festeforholdet: bortfesteren eier grunnen, du eier bygningen. Utleie av bygningen er en disposisjon over din eiendom. Bortfesterens interesse – festeavgiften og tomtens verdi – påvirkes ikke av hvem som sover i soverommene. Loven har derfor ikke gitt ham noen rolle i spørsmålet.

Legg merke til kontrasten med vanlig husleie: en leietaker som vil fremleie en leilighet, må som regel ha utleierens samtykke. Festeren står mye friere, nettopp fordi festeren ikke leier et hus, men en tomt – og huset er hans eget.

Sjekk likevel festekontrakten

Som ellers i festeretten gjelder hovedregelen «med mindre annet er avtalt». Enkelte festekontrakter har klausuler om bruken av eiendommen som kan berøre utleie – for eksempel krav om at festeren selv skal bo på eiendommen, eller forbud mot «ervervsmessig» bruk. Slike klausuler er sjeldne i ordinære bolig- og fritidsfester, men de finnes, særlig der festeforholdet har en spesiell forhistorie (gårdstun, arbeiderboliger og lignende).

Står det ingenting i kontrakten om bruk eller utleie – og det gjør det som regel ikke – gjelder lovens hovedregel: fri utleierett.

Skille: utleie av huset kontra framfeste av tomten

Her er et begrepspar det er verdt å holde fra hverandre:

  • Utleie av huset er det Yusuf gjør: en leietaker bruker bygningen, mens Yusuf beholder festeretten. Dette er fritt.
  • Framfeste er noe annet: at festeren fester bort selve tomten videre til en tredjeperson, slik at det oppstår et nytt festeforhold i to etasjer. Tomtefesteloven har egne regler om framfeste, og det er en langt mer inngripende disposisjon som står i en annen stilling enn vanlig husutleie.

For deg som bare vil ha leieinntekter fra boligen eller hytta, er det utleie av huset som gjelder – og da er du på trygg grunn.

Praktiske ting å huske på

  • Husleieloven regulerer forholdet mellom deg og leietakeren, akkurat som for andre utleiere. Skriftlig kontrakt, depositumskonto og ordentlig overtakelsesprotokoll anbefales alltid.
  • Skatt: Leieinntekter behandles etter de samme reglene som for boligeiere ellers – utleie av egen bolig kan på vilkår være skattefri, mens utleie av hele boligen over tid normalt er skattepliktig. Tomtefestet endrer ikke skattereglene for utleien.
  • Festeavgiften er fortsatt ditt ansvar. Sørg for at den betales i tide selv om du bor et annet sted – sett den gjerne på avtalegiro. Mislighold av festeavgiften rammer deg, ikke leietakeren.
  • Forsikring: Gi beskjed til forsikringsselskapet om at boligen leies ut. Dette har ingenting med festet å gjøre, men glemmes ofte.
  • Korttidsutleie: Driver du intensiv korttidsutleie, kan omfanget i teorien reise spørsmål om bruken er gått fra bolig/fritid over i næring – både skattemessig og opp mot festeformålet. Vanlig utleie av egen bolig eller hytte er uproblematisk; hotellignende drift er noe annet.

Kan jeg også selge eller gi bort huset?

Ja – § 17 gir deg rett til å føre festeretten over til andre ved salg, gave, bytte eller arv, sammen med huset. Ved boligfeste kan kontrakten bestemme at ny fester skal godkjennes av bortfesteren, men godkjenning kan bare nektes når det foreligger saklig grunn, og svarer ikke bortfesteren skriftlig innen to måneder, regnes godkjenningen som gitt. Kjøpere av hus på festet tomt er derfor godt beskyttet – og det samme er du når du en dag skal selge.

Yusuf kom for øvrig aldri tilbake til Skien. Etter tre år solgte han huset til leietakeren, som overtok festeretten uten et eneste problem. Grunneieren merket forskjellen på nøyaktig én måte: navnet på fakturaen for festeavgiften.