Leie ut eierseksjon: sjekkliste før du signerer kontrakten
Før du signerer leieavtalen for en eierseksjon, bør du sjekke vedtektene, avtale de vilkårene som loven setter rammer for, og gi leieren husordensreglene. Vedtektene kan kreve at styret godkjenner leiere, og styret kan bare nekte på saklig grunn (eierseksjonsloven § 24). Depositum kan høyst være seks måneders leie, og en tidsbestemt avtale for bolig må som hovedregel vare i minst tre år (husleieloven §§ 3-5 og 9-3). Planlegger du korttidsutleie, må du holde deg under 90 døgn i året.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
1. Sjekkliste for å leie ut eierseksjonen: start i vedtektene
Begynn med vedtektene. Seksjonseieren kan fritt leie ut sin egen seksjon (eierseksjonsloven § 24), men vedtektene kan inneholde begrensninger som du eller en tidligere eier har samtykket til. Ser du en slik begrensning, må du følge den.
Sjekk også om vedtektene krever at styret godkjenner leiere. Hvis de gjør det, kan styret bare nekte når det finnes saklig grunn. Kjønn, etnisitet, religion, livssyn, nedsatt funksjonsevne og seksuell orientering er aldri saklig grunn. Send styret navn og opplysninger om leieren i god tid, og få svaret skriftlig før du signerer.
Vedtektene kan også sette en annen grense for korttidsutleie enn 90 døgn, mellom 60 og 120. Les den delen før du lover leieren noe om korte opphold.
2. Bestem hva slags leieforhold det skal være
Er avtalen ment for lang tid, er det vanlige reglene i husleieloven som gjelder. En tidsbestemt leieavtale for bolig kan ikke inngås for kortere tid enn tre år (§ 9-3). Det finnes unntak, blant annet når du selv eller noen i husstanden skal bruke boligen når avtalen utløper. Da må grunnen stå skriftlig i avtalen, og boligen må faktisk brukes slik ved utløpet. Er den tidsbestemte avtalen i strid med reglene, regnes den som tidsubestemt.
Er avtalen ment for korte opphold, er det korttidsutleie av hele boligseksjonen. Da teller oppholdene som er inntil 30 døgn sammenhengende, mot grensen på 90 døgn i året.
3. Sett vilkårene i kontrakten
Skriv avtalen ned, selv om du kjenner leieren. Den bør vise hvem som er parter, adresse og seksjonsnummer, leiens størrelse og når den betales, og hva leien dekker, for eksempel strøm, internett og eventuell parkering.
Depositum kan avtales, men høyst til summen av seks måneders leie (§ 3-5). Pengene skal settes på en særskilt konto i leierens navn med vanlige rentevilkår, og ingen av partene kan ta ut beløpet på egen hånd mens leieforholdet varer. Ta ikke imot depositumet på din egen konto.
Skriv også hvordan boligen skal leveres tilbake, og hvilke deler av inventaret som følger med. Et bilde av leiligheten ved overtakelsen gir dere begge noe å vise til senere.
Ta også med hvordan leien skal justeres, for eksempel etter konsumprisindeksen, og hvem leieren skal kontakte ved akutte skader. Gi leieren navn og telefonnummer til styret og vaktmester. Felleskostnadene betaler du som seksjonseier til sameiet, fordelt etter sameiebrøken (eierseksjonsloven § 29). Vil du dekke dem gjennom leien, må du ta dem med i beregningen.
4. Gi leieren husordensreglene
Sameiet kan ha vedtatt ordensregler for eiendommen (§ 28). Legg dem ved kontrakten og skriv at de gjelder for leieforholdet. Da kan du senere vise til både avtalen og reglene hvis noe går galt. Leieren er bruker av eiendommen og må følge reglene på lik linje med eierne.
Fortell leieren om sameiets vaktmester, sorteringsordning og eventuelle regler for dyrehold. Er dyr forbudt i sameiet, kan du ikke love leieren at han kan ha hund eller katt, med mindre det er gode grunner og dyret ikke er til ulempe for andre brukere.
5. Sjekk forsikring og brannkrav
Si fra til forsikringsselskapet at boligen skal leies ut, siden mange selskaper har egne vilkår for utleie. Sjekk at røykvarsler og slukkeutstyr er på plass, og at leieren vet hvor rømningsveiene er.
Per skal bo to år i Trondheim
Per eier en tre-roms eierseksjon i Oslo og skal jobbe to år i Trondheim. Han vil leie ut leiligheten for 16 000 kroner i måneden. Han ber styret i sameiet om en kopi av vedtektene og leser at utleie ikke krever godkjenning, men at årsmøtet har vedtatt ordensregler, blant annet om at vaskerommet bare kan brukes til klokken 21.
Per kan i teorien ta inntil seks måneder i depositum, 96 000 kroner. Han velger å be om tre måneder, 48 000 kroner, og leieren setter dem på en depositumskonto i eget navn.
En tidsbestemt avtale på to år ville vært for kort etter § 9-3. Per bruker unntaket for at han selv skal bo i boligen igjen, og skriver i kontrakten at leiligheten skal brukes som bolig av ham selv når han flytter hjem 1. september om to år. Husordensreglene legges ved. Per ender med en kontrakt som gjelder til den datoen, og leieren har fått vite grunnen skriftlig da avtalen ble inngått.
Kort oppsummert
- Les vedtektene for begrensninger og krav om godkjenning av leiere. Styret kan bare nekte på saklig grunn.
- Skal avtalen være tidsbestemt for bolig, må den som hovedregel vare minst tre år, med mindre du skriftlig oppgir en grunn som at du selv skal bruke boligen igjen.
- Depositum kan høyst være seks måneders leie og skal stå på særskilt konto i leierens navn.
- Legg husordensreglene ved kontrakten.
- Planlegger du korttidsutleie, må du holde deg under grensen på 90 døgn i året, eller den grensen vedtektene har satt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.