Kan jeg kreve erstatning for høyere husleie i ny bolig etter hevingen?

Når utleier må dekke det du betaler ekstra for en ny bolig

Du kan heve leieavtalen når en mangel eller en forsinkelse er et vesentlig mislighold (§ 2-12). Hevingen avslutter avtalen, men den tar ikke bort retten til erstatning. Ingen av paragrafene gjør heving til et hinder for å kreve dekket tapet i tillegg, og det er forklart nærmere i erstatning i tillegg til heving.

Grunnlaget for erstatning er husleieloven § 2-13: leieren kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Utleier slipper bare unna hvis han kan godtgjøre at mangelen skyldes en hindring utenfor hans kontroll, som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning eller overvunnet følgene av. En fuktskade som har fått stå uten at noe er gjort, hører ikke til dem. I tillegg gir femte ledd deg alltid krav på erstatning hvis mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side.

Slik regnes merkostnaden ut

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet du har lidt, jf. § 2-14. Når du må leie en ny bolig, er tapet det du betaler mer enn du ville betalt i den gamle. Du sparer jo leien du ellers hadde betalt. Regnestykket er derfor:

• leien i den nye boligen per måned
• minus leien du hadde i den gamle boligen
• ganger antall måneder kravet gjelder

Boligen må være tilsvarende. Det betyr omtrent samme størrelse, beliggenhet og standard som den du forlot. Velger du en større leilighet eller en bedre adresse, er det bare den delen av leien som svarer til den gamle boligen utleier kan bli belastet for. Den ekstra standarden betaler du selv.

Loven setter en grense for hva utleier svarer for: tapet må være noe han med rimelighet kunne forutse som en mulig følge av misligholdet. At en leietaker som må flytte fordi boligen er uegnet, må leie noe annet, og at det kan koste mer, er en så nærliggende følge at det er vanskelig å se at kravet skulle falle utenfor. Etter tredje ledd regnes dessuten kostnader ved vanlige tiltak som kompenserer at husrommet har mangler, ikke som indirekte tap. En erstatningsbolig er et slikt tiltak. Begrensningene for indirekte tap kommer derfor ikke inn i bildet for merleien.

Hvor lenge kan du kreve mellomlegget?

Loven oppgir ikke noe antall måneder. Det er tapet som skal dekkes, og tapet er tidsbegrenset av hva du ellers ville ha hatt rett til.

Har du en tidsbestemt avtale, er utgangspunktet at kravet kan løpe til avtalen ellers ville ha utløpt. Du har mistet boligen til den leien du hadde avtalt, i hele perioden du hadde rett til å bo der. Er avtalen tidsubestemt, kan leieren selv si opp (§ 9-4), og oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder (§ 9-6 første ledd), men den kan fravikes i avtale. Meromkostningen utover det tidspunktet du uansett kunne ha forlatt boligen på egen hånd, er vanskeligere å kreve dekket, fordi den ikke lenger er en følge av mangelen. Dette er en tolkning av ordet «tap», ikke en regel som står i loven, og den enkelte sak kan vurderes annerledes.

Hva utleier kan svare, og hvordan du får kravet prøvd

Utleier kan hevde at du ikke har begrenset tapet. Etter § 2-14 fjerde ledd må du bære den delen av tapet som kunne vært unngått gjennom rimelige tiltak. Å velge en dyrere bolig enn nødvendig, eller å vente med å finne noe i flere måneder uten god grunn mens du betaler dobbel leie, er eksempler på det. Femte ledd gir dessuten adgang til å sette ned ansvaret hvis det ville virke urimelig for utleier ut fra tapets størrelse og forholdene ellers, men det er en unntaksregel.

Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget den (§ 2-8). Har utleier opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, gjelder ikke det. Behold derfor meldinger, bilder, hevingserklæringen og kontraktene.

Blir dere ikke enige, må tvister om leie av bolig behandles av Husleietvistutvalget før de kan gå til tingretten (§ 12-5 fjerde ledd). Hvordan saken går frem der, står i Husleietvistutvalget. Hva som regnes som en mangel i husleielovens forstand, er forklart i hva er en mangel ved leieforholdet.

Kort oppsummert

• Du kan kreve erstatning for høyere leie i ny bolig etter heving når mangelen er utleiers ansvar (§ 2-13).
• Erstatningen er forskjellen mellom ny og gammel leie, for en tilsvarende bolig og for den tiden du ellers ville hatt rett til å bli boende.
• Loven angir ingen fast periode, så tidsrommet vurderes ut fra avtalen og om du kunne sagt opp selv.
• Du må begrense tapet og kan ikke skylde på utleier for ekstra standard du har valgt selv.
• Bevar dokumentasjonen: meldinger om mangelen, hevingen, den nye kontrakten og annonser for sammenlignbare boliger.