Har jeg krav på dagmulkt når utbyggeren bare har gitt et overtakelsesvindu?

Loven sier ingenting om vinduer, bare om avtalte frister

Dagmulkt kan kreves når overtakelsen ikke kan skje til den tiden forbrukeren har rett til å kreve, etter reglene om frister og fristforlengelse i § 10 og § 11 i bustadoppføringslova. Det som avgjør om du har krav, er derfor hva som er avtalt som frist.

Et overtakelsesvindu er en måte å skrive en frist på. «Overtakelse mellom 1. og 30. juni» eller «i løpet av tredje kvartal» er eksempler. Loven sier ikke hvordan slike formuleringer skal forstås, så det blir en tolkning av kontrakten.

Vinduets siste dag er normalt fristen

Når kontrakten gir et vindu, har utbyggeren lov til å levere når som helst i det. Han har ikke brutt avtalen før vinduet er over. Du kan derfor normalt ikke kreve dagmulkt før dagen etter vinduets siste dag. Det samme gjelder hvis vinduet er skrevet som en måned eller et kvartal.

Kontrakten kan si noe annet. Står det at utbyggeren skal gi deg en bindende dato et visst antall uker før overtakelse, er det en egen forpliktelse, og den bindende datoen kan da bli fristen dagmulkten regnes fra. Les selve kontrakten, ikke bare oppsummeringen i et salgsbrev.

Hva som egentlig er avtalt, kan også følge av hva utbyggeren har sagt før kontrakten, for eksempel i prospektet eller i e-poster. Uklare formuleringer kan tolkes mot den som skrev dem.

Når det bare står et anslag

Noen kontrakter bruker ord som «antatt», «ca.» eller «tar sikte på». Da er det uklart om utbyggeren har bundet seg til en frist. Er det ikke avtalt noen frist, skal entreprenøren starte arbeidet snarest mulig etter at du har gitt beskjed, og deretter arbeide med rimelig fremdrift uten unødig avbrudd.

I slike tilfeller blir det en konkret vurdering av om fremdriften er rimelig. Det er vanskeligere å dokumentere dagmulkt, fordi det ikke finnes en dato å regne fra. Stå ikke i en situasjon der du venter på at noe skal bli bestemt. Be utbyggeren skriftlig om en bindende dato.

En ny dato fra utbyggeren flytter ikke fristen

Utbyggeren sender gjerne en melding: «Overtakelse er nå satt til 14. november.» Det er ikke i seg selv en avtale om ny frist. Fristen kan forlenges på to måter. Dere kan bli enige, eller utbyggeren kan ha krav på fristforlengelse etter § 11, for eksempel fordi du har bestilt endringer eller fordi en hindring utenfor hans kontroll har rammet arbeidet. Han må i så fall ha varslet uten ugrunnet opphold.

Ikke svar «OK» på en slik melding uten å tenke deg om. Svar heller at du har mottatt meldingen, men at du ikke har samtykket i å flytte fristen.

Slik sikrer du kravet underveis

Ta vare på kontrakten, prospektet og alle meldinger om dato. Lag en enkel tidslinje med datoene.

Når vinduet nærmer seg slutten, send en skriftlig melding der du spør om endelig dato, og minn om at du venter overtakelse innen fristen. Kommer fristen og overtakelsen uteblir, sier du fra at du krever dagmulkt fra første dag etter fristen. Loven setter ingen egen frist for dette, men det styrker saken din.

Kort oppsummert

• Bruker kontrakten et overtakelsesvindu, er det normalt vinduets siste dag som er fristen, og dagmulkt løper først etter den.
• Loven sier ikke noe om vinduer, så kontraktens ordlyd avgjør.
• Står det bare et anslag, gjelder regelen om rimelig fremdrift uten unødig avbrudd, og dagmulkt er vanskeligere å bygge på.
• En ny dato fra utbyggeren flytter ikke fristen med mindre dere avtaler det, eller han har rett til fristforlengelse og har varslet i tide.
• Svar skriftlig på meldinger om nye datoer, og ikke samtykk uten å ha tenkt deg om.