Foreslått kategori: bolig

Når du kjøper ny bolig fra utbygger, er kontraktsspråket ofte fylt med forbehold. Nye Major-dommen, Rt. 2011 s. 670, viser hvor stor forskjell ordvalget i kontrakten kan gjøre når boligen blir forsinket – og hvorfor et tilsynelatende løfte om ferdigstillelse ikke nødvendigvis gir rett til dagmulkt.

Faktum i saken

Saken gjaldt kjøp av bolig i et nybyggprosjekt, der kjøpekontrakten inneholdt en formulering om at selgeren «tar sikte på» ferdigstillelse i løpet av andre halvår 2007. For en vanlig leser høres dette ut som et konkret tidsløfte. Underveis i byggeprosessen oppstod imidlertid forsinkelser, og den faktiske overtakelsen av boligen fant ikke sted før i 2009 – godt over ett år etter det tidspunktet kontrakten opprinnelig antydet.

Kjøperne mente forsinkelsen ga rett til dagmulkt, altså en form for kontraktsfestet erstatning per dag boligen ble levert for sent i forhold til avtalt frist. Selgeren bestred kravet med henvisning til nettopp formuleringen «tar sikte på», og hevdet at dette aldri var ment som en bindende frist.

Hva kom Høyesterett til?

Høyesterett ga selgeren medhold. Kjøperne fikk ikke gjennomslag for kravet om dagmulkt, fordi formuleringen «tar sikte på ferdigstillelse» ikke ble ansett som en bindende oppfyllelsesfrist etter kontrakten.

Begrunnelsen på vanlig norsk

Høyesteretts resonnement handler i bunn og grunn om hva ord faktisk betyr når de brukes i en juridisk bindende kontrakt. Retten mente at uttrykket «tar sikte på» språklig sett signaliserer usikkerhet – det er en prognose eller en målsetting, ikke et løfte. Å «ta sikte på» noe innebærer nettopp at man ikke er sikker på at det vil skje til akkurat det tidspunktet, og følgelig kan man heller ikke si at selgeren har lovet ferdigstillelse innen den datoen.

Høyesterett så også på kontrakten som helhet, ikke bare den ene formuleringen isolert. Kontrakten inneholdt også henvisninger til en «antatt overtakelsesdato», noe som forsterket inntrykket av at hele kontraktsspråket var bygget opp rundt estimater og antagelser, ikke faste og bindende frister. Samlet sett mente Høyesterett at selgeren aldri hadde bundet seg til noen bestemt, konkret frist for overtakelse, og at det derfor ikke forelå noe kontraktsbrudd som kunne utløse dagmulkt.

Dette betyr ikke at forsinkelser ved boligbygging aldri gir rett til kompensasjon – men det betyr at retten til dagmulkt avhenger av at det faktisk er avtalt en klar, bindende frist. Uten en slik konkret frist i kontrakten, har ikke kjøperen noe fast holdepunkt å måle forsinkelsen mot, og dermed heller ikke noe grunnlag for dagmulkt etter kontraktens egne bestemmelser.

Praktisk betydning i dag

Nye Major-dommen er en av de viktigste avgjørelsene for alle som kjøper eller vurderer å kjøpe bolig under oppføring, og den er særlig relevant i lys av bustadoppføringslova, som regulerer nettopp slike kjøp. Dommen viser hvor avgjørende det er å lese kontraktsspråket nøye – ikke bare hva selgeren sier muntlig eller antyder i markedsføringen, men den faktiske ordlyden i den signerte avtalen.

For deg som boligkjøper betyr dommen at du bør være ekstra oppmerksom på formuleringer som «tar sikte på», «antatt overtakelse», «forventet ferdigstillelse» eller lignende vage uttrykk. Slike formuleringer gir deg som regel ikke noe rettslig grunnlag for dagmulkt dersom prosjektet blir forsinket, i motsetning til en konkret, avtalt overtakelsesdato eller -periode. Ønsker du reell beskyttelse mot forsinkelse, bør du derfor forsøke å få en så presis og bindende frist som mulig inn i kontrakten før du signerer, eventuelt spørre eksplisitt om hvilke konsekvenser en eventuell forsinkelse vil ha.

Det er samtidig verdt å nevne at bustadoppføringslova på visse punkter gir kjøpere et vern selv uten en eksplisitt avtalt frist, blant annet gjennom regler om rimelig tid til gjennomføring dersom ingen frist er avtalt i det hele tatt. Men Nye Major-dommen viser tydelig at en vag formulering om «å ta sikte på» en dato, ikke er det samme som en bindende frist – og at forskjellen kan bety alt for om du har krav på dagmulkt eller ikke.

Kort oppsummert

  • Kjøpekontrakten sa at selgeren «tar sikte på» ferdigstillelse i andre halvår 2007.
  • Faktisk overtakelse skjedde først i 2009, over ett år senere.
  • Høyesterett avviste kjøpernes krav om dagmulkt.
  • «Tar sikte på» ble tolket som en prognose, ikke en bindende frist.
  • Bare en klar, konkret avtalt frist gir grunnlag for dagmulkt ved forsinkelse.