Hva er en kostnadsramme i byggekontrakten, og er den bindende?
En kostnadsramme i byggekontrakten er som utgangspunkt bindende, fordi det er entreprenøren som må bevise at beløpet bare var et overslag eller en ikke bindende prisopplysning. Loven bruker ikke begrepet, men har regler for fast pris og prisoverslag. Er summen oppgitt som overslag, skal prisen ikke overstige den vesentlig og høyst med 15 prosent. Sier kontrakten hva rammen betyr, er det den forklaringen som gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om en kostnadsramme
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneOrdet kostnadsramme står ikke i bustadoppføringslova. Det er kontraktens ord, og kontrakten må forklare hva det betyr. Loven regulerer i stedet hva du skal betale (§ 41). Er prisen ikke avtalt, betaler du nødvendige kostnader og et rimelig påslag. Er den avtalt, betaler du den avtalte prisen. Har entreprenøren gitt prisoverslag, skal vederlaget ikke overstige summen vesentlig, og høyst med 15 prosent.
Spørsmålet om en kostnadsramme er bindende, blir derfor et spørsmål om hva slags pris rammen egentlig er. Svaret står i kontraktens ordlyd, i tilbudet og i det dere sa til hverandre før du skrev under.
Tre ting en kostnadsramme kan være, og hvem som må bevise hva
Rammen kan være et bindende tak, et prisoverslag eller en uforpliktende prisantydning.
Et bindende tak betyr at du aldri skal betale mer enn rammen for det som er avtalt, uansett hva entreprenørens kostnader blir. Det er klarest når kontrakten sier det rett ut, for eksempel «maksimalpris» eller «kostnadsrammen er bindende». Loven gir adgang til å avtale en annen grense enn 15 prosent ved overslag (§ 41 tredje ledd).
Et prisoverslag er et anslag. Prisen kan bli høyere, men ikke vesentlig høyere, og aldri mer enn 15 prosent over det oppgitte beløpet.
En uforpliktende prisantydning er et omtrentlig beløp uten bindende virkning. Her gjelder da reglene om rimelig vederlag etter nødvendige kostnader.
Loven legger bevisbyrden på entreprenøren. Det er han som må godtgjøre en påstand om at vederlaget er oppgitt som et prisoverslag eller som en ikke bindende prisopplysning (§ 41 fjerde ledd). Står det «kostnadsramme 5 200 000 kroner» uten forklaring, kan du holde deg til at det er prisen, og han må vise at det var noe annet.
Det gjør at uklare formuleringer virker til din fordel. Skriv til entreprenøren og spør hvordan rammen er ment, og be om svaret skriftlig, før du underskriver. Et svar som «rammen er et omtrentlig beløp» gir deg et helt annet utgangspunkt enn «rammen er en øvre grense», og begge deler bør stå i kontrakten, ikke bare i en e-post.
Hva rammen ikke dekker
Både et bindende tak og et overslag gjelder det som er avtalt. Rammen stenger ikke for tillegg som du selv bestiller eller som kommer av forhold på din side. Grensene i § 41 gjelder ikke i den grad entreprenøren har krav på tilleggsvederlag etter §§ 42 eller 43. Det første gjelder endringer og tilleggsarbeid. Tillegget må da følge av den opprinnelige avtalen eller en særskilt skriftlig avtale om endringene, ellers må det ha vært krevd da endringen ble bestilt, eller være noe du måtte forstå at endringen ville føre til (§ 42). Det andre gjelder nødvendige kostnader som kommer av forhold på din side (§ 43).
Prisstigning kan entreprenøren ikke kreve tillegg for uten at det er avtalt skriftlig. Prisen regnes dessuten som oppgitt med merverdiavgift, med mindre du må ha visst at avgiften ikke var med.
Slike tillegg skal gå særskilt frem av regningen (§ 48), slik at du kan se hva som er tillegg og hva som er den opprinnelige rammen.
Petra og Jonny og rammen på 5 200 000
Petra Nilsen og Jonny Kvam signerer en kontrakt med «kostnadsramme 5 200 000 kroner». Ordet «bindende» står ikke noe sted. Sluttregningen kommer på 5 900 000 kroner.
Petra begynner med å ta ut det de selv har bestilt. De skrev under på to endringer: ny terrasse og flytting av en vegg, til sammen 240 000 kroner, begge skriftlig avtalt. Da står 5 660 000 kroner igjen mot rammen. Det er 460 000 kroner over, eller 8,8 prosent.
Entreprenøren sier at han har holdt seg innenfor 15 prosent og at alt er i orden. Det er ikke riktig lest. De 15 prosentene er øvre grense. Loven sier at overslaget ikke skal overstiges vesentlig, og 8,8 prosent kan være vesentlig. Først må entreprenøren godtgjøre at rammen bare var et overslag. Klarer han ikke det, er 5 200 000 kroner prisen for det avtalte, pluss de 240 000 for endringene, til sammen 5 440 000 kroner. Petra og Jonny betaler det de står ansvarlige for og holder tilbake resten til saken er avklart.
Slik sjekker du kontrakten din
Gjør dette før du signerer:
- Finn ordene for pris. Står det fastpris, totalpris, maksimalpris, kostnadsramme eller overslag?
- Står det noe som sier om tallet kan overstiges, og hvor mye?
- Er prisstigning nevnt? Uten skriftlig avtale kan den ikke kreves.
- Er endringer og tillegg beskrevet, og krever de skriftlig bestilling?
- Spør entreprenøren hva rammen betyr, og be om skriftlig bekreftelse.
Er du usikker på om en pris er bindende, er prisoverslag eller fastpris en nyttig bakgrunn. Vilkår som er dårligere for deg enn loven, gjelder ikke (§ 3).
Kort oppsummert
- Kostnadsramme er ikke et begrep i bustadoppføringslova, så kontrakten må si hva den betyr.
- Et pristak er tydeligst når kontrakten bruker ord som «maksimalpris» eller «bindende».
- Er rammen et prisoverslag, skal prisen ikke overstige den vesentlig og høyst med 15 prosent.
- Entreprenøren må godtgjøre at beløpet bare var et overslag, så uklare formuleringer virker til din fordel.
- Endringer du har bestilt og tillegg for forhold på din side kommer i tillegg, og de skal stå særskilt på regningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.