Korttidsutleie og hytteutleie: sjablongregelen og når den ikke gjelder

Hva sjablongregelen sier

Skatteloven § 7-2 annet ledd er kjernen i korttidsutleie og hytteutleie. Teksten sier at for fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året, regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner, som inntekt. Det samme gjelder utleieinntekt fra egen bolig når leieforholdet er kortere enn 30 dager.

Det er to ledd i beregningen. Først trekker du fra 15 000 kroner. Er leien for året lavere enn det, er hele beløpet skattefritt og du har ingenting å føre. Er leien høyere, tar du differansen og regner 85 prosent av den. Resultatet er den skattepliktige inntekten din.

Regelen kalles en sjablong, fordi den erstatter et regnskap. Regnestykket tilsvarer et fast fradrag på 15 000 kroner pluss 15 prosent av resten av leien. Du skal ikke finne fram til kostnader og trekke dem fra. De 15 prosentene som holdes utenfor, er ment som en grov dekning av utgiftene dine. Det betyr at du ikke kan føre kostnader i tillegg, for eksempel strøm, rengjøring eller vedlikehold.

Slik regner du

Tre eksempler på beløp. Leier du ut hytta for 12 000 kroner i året, er hele beløpet under fribeløpet, og skattepliktig inntekt er null. Leier du ut for 40 000 kroner, trekker du fra 15 000 og får 25 000. Av dem er 85 prosent, altså 21 250 kroner, inntekt. Leier du ut for 100 000 kroner, blir differansen 85 000 kroner, og skattepliktig inntekt er 72 250 kroner.

Inntekten legges til den øvrige alminnelige inntekten din og skattlegges sammen med den. Beløpet du regner ut, er altså ikke selve skatten, men grunnlaget for den.

Beløpet er knyttet til inntektsåret. Leier du ut til flere ulike gjester, summerer du leien for året og trekker fra 15 000 kroner én gang, ikke for hvert leieforhold.

Når regelen gjelder: fritidsbolig og korttidsutleie

Sjablongen gjelder to hovedtilfeller. Det første er fritidseiendom, som en hytte eller ferieleilighet, som er delvis utleid eller utleid i deler av året. Typiske tilfeller er hytta du bruker selv og leier ut noen uker i sesongen, eller en ferieleilighet du lar andre bruke når du ikke er der.

Det andre er egen bolig som leies ut i korte leieforhold. Loven setter grensen ved 30 dager. Er leieforholdet kortere, gjelder sjablongregelen, selv om boligen er den du bor i til vanlig. Det rammer for eksempel deg som leier ut leiligheten via Airbnb mens du er bortreist. Er leieforholdet derimot minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv, er utleien skattefri etter § 7-2 første ledd.

I begge tilfellene er det eieren som skattlegges. Det er ikke gjesten, og det er ikke plattformen.

Når sjablongregelen ikke gjelder

Paragrafens tredje ledd sier at flermannsboliger og utleiehytter ikke omfattes av § 7-2. Det samme gjelder når utleie av egen bolig regnes som virksomhet. Da kommer andre regler inn.

Utleiehytte er en hytte som er ment for utleie, og som du ikke bruker selv i vesentlig grad. Loven definerer ikke begrepet i paragrafen. En hytte du har bygd eller kjøpt for å leie ut hele sesongen, ligger nærmere utleiehytte enn en hytte du bruker selv og leier ut noen uker.

Virksomhet er et vurderingsspørsmål. Loven trekker ikke noen grense, men typiske trekk er stort omfang, mange gjester over tid, systematisk drift og tjenester som rengjøring og frokost. Har du slike trekk, kan utleien bli vurdert som virksomhet med egne regler om regnskap og fradrag.

Flermannsbolig er en bolig med flere boenheter, for eksempel en tomannsbolig eller et bygg med flere leiligheter. Loven definerer ikke begrepet i paragrafen. Utleie av slike boliger faller utenfor sjablongen.

Gjelder ikke § 7-2, er utleien skattepliktig kapitalinntekt etter de vanlige reglene, og du kan føre kostnader som fradrag etter skatteloven § 6-1. Du skattlegges da for leien minus kostnadene.

Utleie hele året og hytte du ikke bruker selv

Loven snakker om fritidseiendom som er «delvis utleid eller utleid i deler av året». Den sier ikke uttrykkelig hva som gjelder hvis hytta er utleid hele året og du ikke bruker den selv. Da ligger utleien nær en utleiehytte eller virksomhet, og sjablongen passer dårligere.

Bruker du hytta selv deler av året og leier den ut resten, er du i kjernen av regelen. Det er altså bruken din som holder deg innenfor sjablongen.

Reglene om fradrag for vedlikehold ved overgang fra skattefri til skattepliktig utleie står i skatteloven § 7-10. De gjelder ikke når utleien skattlegges etter sjablongen i § 7-2 annet ledd.

Eier dere hytta sammen

Eier du hytta sammen med andre, for eksempel søsken, fordeles leieinntekten etter eierandel. Hver eier regner ut sin del. Loven sier ikke uttrykkelig om fribeløpet på 15 000 kroner gjelder én gang for hele eiendommen eller for hver eier. Du kan derfor ikke uten videre regne med et eget fribeløp for hver av dere.

Det samme gjelder om du eier flere fritidsboliger. Paragrafen sier heller ikke noe om hvorvidt hver bolig har sitt eget fribeløp.

Hva du må føre, og hva du bør huske

Du fører utleieinntekten i skattemeldingen. Utleie via plattformer som Airbnb kan være kjent for skattemyndighetene fra andre kilder, så beløpet kan stå forhåndsutfylt. Kontroller at det stemmer med det du faktisk har fått utbetalt, og at du ikke tar med det samme beløpet to ganger.

Har du brukt utleiebeløpet til å dekke utgifter, endrer ikke det beregningen. Under sjablongen er det leien som teller, ikke hva du brukte den på.

Utleie kan også få følger for salg og formue. For en fritidsbolig er gevinsten ved salg skattefri når du har brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget, og salget skjer mer enn fem år etter ervervet (skatteloven § 9-3 fjerde ledd). Jo mer hytta er utleid, desto vanskeligere er det å vise at du har brukt den selv i fem av åtte år. Det er omtalt i botidsregelen for fritidsbolig.

Eksempler

Silje Aas har en hytte i Hemsedal som hun bruker selv, og leier ut noen uker i vintersesongen for til sammen 38 000 kroner. Etter fribeløpet på 15 000 kroner står det 23 000 kroner igjen. 85 prosent av det er 19 550 kroner, som blir skattepliktig inntekt. Kostnader til strøm og rengjøring kan hun ikke trekke fra i tillegg.

Marius Dahl leier ut leiligheten sin via en plattform i tre uker i juli mens han er på ferie, hver gjest bor under 30 dager. Leien er 48 000 kroner. Etter fribeløpet står 33 000 kroner igjen, og 85 prosent er 28 050 kroner.

Elin Holm eier en hytte hun har bygd for å leie ut, og bruker den ikke selv. Den er utleid hele året, til sammen 140 000 kroner. Regelen i § 7-2 annet ledd passer ikke, siden det er en utleiehytte. Hun fører leien som kapitalinntekt og trekker fra kostnadene, 62 000 kroner. Skattepliktig netto leieinntekt blir 78 000 kroner.

Kort oppsummert

• Ved korttidsutleie og utleie av fritidsbolig regnes 85 prosent av leie over 15 000 kroner per år som inntekt (sjablongregelen).
• Beløp opp til 15 000 kroner er skattefrie, og du kan ikke føre kostnader i tillegg.
• Regelen gjelder egen bolig bare når leieforholdet er kortere enn 30 dager.
• Utleiehytter, flermannsboliger og utleie som regnes som virksomhet faller utenfor og skattlegges etter de vanlige reglene.
• Utleie av hytte kan også påvirke skattefritaket ved senere salg.