Kan kommunen kreve ubetalte avgifter fra forrige eier av meg?

Hvilke kommunale avgifter som har pant

Panteloven § 6-1 gir kommunen lovbestemt pant, det vil si pant som loven selv gir uten at noen har avtalt det. Første ledd gjelder eiendomsskatt. Annet ledd gjelder særlige eiendomsavgifter: avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp. Panteretten gjelder den eiendommen kravet gjelder.

Andre regninger, som strøm, internett og forbruksavgifter som ikke er listet i paragrafen, har ikke lovbestemt pant. Hva som regnes som kommunale avgifter i dagligtale, er altså videre enn det loven gir pant for. Det er de listede som kan følge huset.

Slik virker pantet for ny eier ved ubetalte kommunale avgifter

Paragraf 6-1 fjerde ledd sier at panterett etter første til tredje ledd har rettsvern uten tinglysing og ikke kan tinglyses. Den står dermed ikke i grunnboken. En grunnboksutskrift viser derfor ikke om selgeren skylder kommunen penger. Pantet går dessuten foran alle andre heftelser, også foran bankens pant.

Du blir ikke gjort personlig ansvarlig av at du kjøper. Panterett er en rett til å søke dekning i et bestemt formuesgode (panteloven § 1-1), og kommunen kan velge å gå på eiendommen i stedet for på den som skylder. Hvem kommunen kan sende regningen til, bestemmer kommunens vedtak og reglene for den enkelte avgiften. Men den som eier eiendommen når kommunen krever dekning, kan miste den, hvis kravet ikke blir betalt.

Hvor lenge pantet gjelder

Lovbestemt pant faller bort hvis ikke kommunen senest to år etter at kravet skulle vært betalt, sender begjæring om tvangsdekning til namsmyndigheten (panteloven § 6-3 første ledd). Dekningen må dessuten gjennomføres uten unødig opphold. Skal kravet betales i flere terminer i året, regnes fristen fra siste termin (§ 6-3 annet ledd).

For en kjøper betyr det at avgifter som ble forfalt de siste to årene før kjøpet, kan stå som pant i eiendommen. Eldre krav kan være falt bort, med mindre kommunen har begjært tvangsdekning i tide. Er det kommet en gjeldsordning etter gjeldsordningsloven, faller pantet bort tidligst en måned etter at gjeldsordningen er avsluttet.

Slik beskytter du deg som kjøper

Pant som ikke står i grunnboken, er vanskeligere å oppdage. Megleren skal likevel gi deg en oppgave som viser offentlige avgifter på eiendommen (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Spør hva som er betalt, og be selgeren dokumentere at fakturaer som er forfalt, er gjort opp. Kontrakten bør si at avgifter som gjelder tiden før overtakelsen, er selgerens, og at beløp som mangler, gjøres opp i oppgjøret.

Dukker det likevel opp et krav etter at du har overtatt, har du rettigheter overfor selgeren. Avhendingslova § 4-17 sier at når en tredjeperson har panterett i eiendommen, gjelder reglene om mangler, med mindre det følger av avtalen at du skulle overta eiendommen med pantet. Betaler du kommunen for å berge boligen, kan du kreve beløpet dekket av selgeren som skadebot. Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet (avhendingslova § 4-19), så ikke vent.

Når kommunen krever deg for en gammel regning

Får du et krav fra kommunen for avgifter som gjelder tiden før du overtok, bør du ikke betale uten å se på det først. Be om en spesifikasjon som viser hvilken avgift det gjelder, hvilket tidsrom, hvilken forfallsdato og hvem som er oppgitt som skyldner. Sjekk så forfallsdatoen mot to-årsfristen i panteloven § 6-3. Er det gått mer enn to år, og kommunen ikke har begjært tvangsdekning i tide, kan pantet være falt bort.

Gjelder kravet tiden etter overtakelsen, er det ditt eget. Gjelder det tiden før, kan du ofte betale for å hindre at saken går til namsmyndigheten, og så kreve beløpet dekket av selgeren. Skriv da til selgeren med en gang og legg ved kommunens krav og kvittering for betalingen. Mener du at selve gebyret er feil beregnet, er det en annen sak, som er forklart under bestride gebyrer for vann og avløp.

Ligger det en tvist mellom deg og selgeren om hvem som skal betale, og kommunen truer med tvangsdekning, er det som regel best å betale kommunen først. Da får du ikke en tvangsprosess i tillegg, og du kan tvistes om regningen med selgeren etterpå.

Kort oppsummert

• Kommunen har lovbestemt pant i eiendommen for eiendomsskatt, avfallsgebyr, feieavgift og årsgebyr for vann og avløp.
• Pantet trenger ikke tinglysing, står ikke i grunnboken og går foran alle andre heftelser.
• Ubetalte kommunale avgifter fra forrige eier kan følge eiendommen, men pantet faller bort hvis kommunen ikke krever tvangsdekning innen to år etter forfall.
• Du blir ikke ansvarlig for selgerens gjeld som person, men eiendommen er sikkerheten.
• Sørg for at forfalte avgifter er betalt i oppgjøret, og si fra til selgeren raskt hvis det dukker opp krav.