Kommunal utleiebolig: hvilke særregler gjelder i husleieloven?

Hvilke kommunale utleieboliger særreglene i husleieloven gjelder for

Husleieloven har et eget kapittel 11 om særlige leieforhold. Paragraf 11-1 gjelder utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og annen bolig som er forbeholdt vanskeligstilte etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune. Kommunal utleiebolig faller typisk inn under dette.

Med vanskeligstilte menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold. Det er ikke nok at kommunen eier boligen. Den må være en bolig som skal brukes av vanskeligstilte, og du må ha fått skriftlig beskjed om det.

Skriftlig opplysning er en forutsetning

Særreglene i § 11-1 gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt etter paragrafen. Mangler denne opplysningen, kan utleieren ikke bruke unntakene mot deg, og vanlige regler i husleieloven gjelder.

Det betyr at du bør lese kontrakten og se etter en slik oppføring. Står det ingenting om at boligen er forbeholdt vanskeligstilte, eller hvilke unntak som gjelder, er det vanlige rettigheter du har.

Husstandsmedlemmer og fremleie

Etter § 7-1 har du som hovedregel rett til å ta opp ektefelle, samboer og nære slektninger i husstanden. Andre personer krever utleierens godkjenning. Etter § 11-1 kan det i kommunal bolig til vanskeligstilte avtales skarpere regler:

• Opptak av ektefelle, samboer, slektninger i rett opp- eller nedstigende linje og fosterbarn kan avtales å kreve utleierens godkjenning. Godkjenningen kan bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det.
• Opptak av andre personer og fremleie av del av bolig kan avtales å kreve godkjenning. Den kan bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det.
• Fremleie ved midlertidig fravær kan avtales nektet, men bare dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen i fraværet og du får rett til å ta boligen i bruk igjen etterpå.

Kommunen kan altså ikke nekte på fritt grunnlag. Loven nevner de grunnene som gjelder.

Tidsbestemt avtale kortere enn tre år

I en vanlig bolig kan tidsbestemt leieavtale ikke inngås for kortere tid enn tre år, jf. § 9-3. I kommunal bolig til vanskeligstilte kan det inngås en tidsbestemt avtale for kortere tid dersom det foreligger særlige grunner.

Det er flere begrensninger. Det er ikke adgang til å inngå mer enn én slik kortere tidsbestemt avtale for samme bolig mellom de samme partene. Bare hvis det foreligger tungtveiende grunner, kan det inngås flere. En tidsbestemt avtale som er inngått i strid med bestemmelsene, skal anses som tidsubestemt. Det siste er en viktig beskyttelse. Gir kommunen deg en ny kortvarig kontrakt uten tungtveiende grunn, blir kontrakten ikke gyldig som kortvarig, og du kan bli boende på tidsubestemte vilkår.

Loven definerer ikke «særlige grunner» eller «tungtveiende grunner» nærmere. Vurderingen blir konkret.

Lån til utleieren

Uten hinder av bestemmelsene i § 3-7 kan det avtales at leieren av slik bolig skal yte et lån til utleieren, dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier. Bestemmelsen gjør det altså mulig for en kommune å innlemme et lån i avtalen, men forutsetter at du har fått den skriftlige opplysningen omtalt over.

Andre særlige leieforhold i kapittel 11

Kapittel 11 har flere paragrafer. § 11-2 gjelder bolig som skal brukes av elever og studenter, og § 11-3 gjelder bolig leid i egenskap av arbeidstaker. Også her gjelder særreglene bare hvis leieren skriftlig har fått opplyst at avtalen gir færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. § 11-4 gjelder utleie av egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år. Er du i tvil om hvilken paragraf din kontrakt hører under, er første steg å se hva kontrakten sier skriftlig.

Klager på kommunens behandling er forklart i klage på kommunal utleier.

Kort oppsummert

• Husleieloven § 11-1 gir særregler for offentlig disponert bolig og annen bolig forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet.
• Særreglene gjelder bare hvis du skriftlig har fått opplyst at avtalen gjelder slik bolig, og hvilke unntak som er avtalt. Ellers gjelder vanlige regler.
• Kommunen kan avtale godkjenning av husstandsmedlemmer og fremleie, men kan bare nekte på de grunnene loven nevner.
• Tidsbestemt avtale kortere enn tre år krever særlige grunner. Mer enn én slik avtale krever tungtveiende grunner, ellers regnes den som tidsubestemt.
• Det kan avtales at leieren gir et lån til utleieren når stat, fylkeskommune eller kommune er utleier.
• Kommunal utleiebolig har ellers de samme rettighetene som andre boliger etter husleieloven, med unntak av det § 11-1 uttrykkelig åpner for.