Kan kjøpesenteret kreve at butikken holder åpent hele åpningstiden?
Ja, kjøpesenteret kan kreve det hvis det står i leiekontrakten, og kontrakter for kjøpesenter har ofte slike krav om driftsplikt og åpningstid. Leier du lokale til butikk eller serveringssted, sier husleieloven dessuten at du må holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift, unntatt når midlertidig stenging er nødvendig. Hvor mange timer du må ha åpent, avgjør kontrakten. Brudd kan gi erstatningsansvar og i verste fall heving.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Lovens driftsplikt for butikk og serveringssted
Leier du lokale til butikk eller serveringssted, plikter du å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift, unntatt når midlertidig stenging er nødvendig. Det står i husleieloven § 5-1 fjerde ledd. Regelen gjelder uavhengig av om lokalet ligger i et kjøpesenter eller i en gate. Den gjelder bare butikker og serveringssteder, ikke kontorer eller verksteder.
Loven sier «åpen og i vanlig daglig drift». Den sier ikke at du må ha åpent i alle timer senteret har åpent. Det er et krav om reell drift, ikke om bestemte klokkeslett. Skal du bli bundet til bestemte timer, må det komme av kontrakten.
Driftsplikt og åpningstid i kjøpesenter avtales i kontrakten
Husleieloven kan for lokaler fravikes ved avtale, og det gjelder også driftsplikten. Kjøpesenterkontrakter går ofte lenger enn loven. De kan kreve at du holder åpent i hele senterets åpningstid, at du deltar i felles kampanjer eller i senterets markedsføring, og at du ikke stenger for ferie utenom avtalte dager. Les kontrakten for ord som driftsplikt, åpningstid, felles åpningstider og stengning.
Lurer du på om kravet er gyldig, er det først og fremst ordlyden som teller. Står det tydelig at du skal holde åpent i senterets åpningstid, kan senteret holde deg til det. Er ordlyden uklar, tolkes den ut fra hva partene mente og hvordan kontrakten er praktisert. Har senteret i årevis akseptert at du stenger en time tidligere på mandager, kan det tale for at du kan fortsette.
En avtale kan i ytterste fall settes til side helt eller delvis etter avtaleloven § 36 hvis det ville være urimelig eller i strid med god forretningsskikk å gjøre den gjeldende. Dette er et snevert unntak, og du kan ikke regne med at en bestemmelse faller bare fordi den er til ulempe for deg.
Når du kan stenge
Loven gir rom for midlertidig stenging når det er nødvendig. Det kan for eksempel være ved akutt sykdom i en liten bedrift, ved en skade i lokalet eller ved ombygging. Det er ikke nok at åpent ikke lønner seg. Kontrakten kan stille strengere krav, for eksempel at du må varsle senteret på forhånd eller få samtykke.
En varig nedleggelse er noe annet enn en midlertidig stenging. Slutter du å drive butikken fordi den går dårlig, men fortsetter å betale leie, vil senteret ofte likevel mene at du bryter driftsplikten.
Hva kjøpesenteret kan gjøre ved brudd
Bryter du plikten til å holde åpent, kan senteret kreve erstatning for tap det har som følge av bruddet (husleieloven § 5-8). Du slipper bare ansvar hvis du godtgjør at bruddet skyldes en hindring utenfor din kontroll som du ikke kunne regne med eller unngå følgene av. Senteret må kunne vise at det har lidd et tap. Har du fast leie, kan det være vanskelig å vise. Er en del av leien knyttet til omsetningen din, kan tapet være lettere å regne ut, siden lav omsetning gir senteret lavere leie.
Vedvarende og alvorlig brudd kan i verste fall være vesentlig mislighold som gir utleier rett til å heve avtalen (husleieloven § 9-9). Heving må skje skriftlig med begrunnelse. Før det kommer så langt, sender utleiere ofte en skriftlig påminnelse, og enkelte kontrakter har egne sanksjoner, som økt leie eller et fast gebyr.
Hva du kan gjøre hvis åpningstiden er urimelig for deg
Går butikken dårlig i bestemte timer, bør du ta det opp med senteret før du bryter kontrakten. Be om en avtale om endret åpningstid, og dokumenter hvorfor, for eksempel med salgstall per time. Senteret har egen interesse av å ha leietakere som overlever.
Vurder også om andre forhold i avtalen veier opp, som markedsføringsbidrag eller eksklusivitet. Får du ikke gjennomslag, kan du vurdere å oppfylle kravet frem til avtalen utløper og ikke fornye. Bryter du kontrakten bevisst, tar du en risiko.
Marte og senteret
Marte driver en klesbutikk i et kjøpesenter. Kontrakten sier at hun skal holde åpent i senterets åpningstid, mandag til fredag klokken 10 til 20 og lørdag klokken 10 til 18. Fra august begynner hun å stenge klokken 17 på hverdager, fordi hun nesten ikke selger noe senere på kvelden og vil spare lønnskostnader.
Rolf, som er senterleder, sender en skriftlig påminnelse etter to uker, og peker på kontraktens bestemmelse. Marte svarer med salgstall som viser at under 3 prosent av omsetningen kommer etter klokken 17. Rolf avviser forslaget om kortere åpningstid, for han mener felles åpningstid er viktig for senteret som helhet. Marte vurderer å holde åpent som avtalt til kontrakten løper ut, eller å ta risikoen for et erstatningskrav. Hun kan ikke regne med at salgstall alene gir henne rett til å stenge, men de gir henne et godt grunnlag for å forhandle om en ny ordning.
Kort oppsummert
- Kjøpesenteret kan kreve at butikken holder åpent hele åpningstiden hvis kontrakten sier det, og kjøpesenterkontrakter gjør ofte det.
- Husleieloven pålegger butikk og serveringssted å holde virksomheten åpen og i vanlig daglig drift, unntatt ved nødvendig midlertidig stenging.
- Hvor mange timer du må ha åpent, bestemmer kontrakten, ikke loven.
- Brudd kan gi erstatning for dokumentert tap og i verste fall heving av leieavtalen.
- Ta opp urimelige åpningstider med senteret før du endrer dem.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.