Eksklusivitet i kjøpesenteret – kan utleier leie ut til konkurrenten?

Eksklusivitet i leiekontrakten for kjøpesenteret må si nøyaktig hva «tilsvarende virksomhet» betyr

Birthe hadde faktisk en eksklusivitetsklausul i kontrakten sin. Problemet var at den bare sa at senteret ikke skulle leie ut til «tilsvarende virksomhet» innenfor femti meter. Den nye butikken solgte sportsklær, ikke akkurat det samme som Birthes klesbutikk for dametøy, men med et overlapp på treningstøy som utgjorde en fjerdedel av begge sortimentene.

Dette er kjernen i nesten alle eksklusivitetstvister i kjøpesentre. En klausul som sier «ingen annen klesbutikk» er vid og lett å håndheve, men gir senteret liten fleksibilitet, så de fleste sentre presser leietakerne over på en snevrere formulering. En klausul som sier «ingen virksomhet som i det vesentlige selger samme varegruppe» er smidigere for senteret og mye vanskeligere for leietakeren å vinne fram med. Den som påstår brudd, bærer bevisbyrden for at den nye virksomheten faktisk faller innenfor ordlyden, og jo vagere klausulen er, jo tyngre blir den byrden.

Domstoler og forliksråd som har vurdert lignende klausuler i praksis, legger som regel avgjørende vekt på hva partene realistisk kan ha ment ut fra bransjesammenhengen klausulen ble skrevet i, ikke en ordbokdefinisjon løsrevet fra konteksten. En klausul skrevet i en periode der senteret bare hadde tekstilbutikker, tolkes gjerne snevrere enn en klausul skrevet etter at senteret bevisst har bygget en bredere miks av sport, interiør og mote.

Uten eksklusivitetsklausul står avtalefriheten på senterets side

Hadde Birthes kontrakt vært taus om eksklusivitet, hadde hun ikke hatt noe å bygge på i det hele tatt. Husleieloven § 1-2 gjør at loven i stor grad kan fravikes ved avtale for lokaler til annet enn bolig, og lovens få ufravikelige regler handler om formkrav og urimelig leie, ikke om beskyttelse mot konkurrenter i samme bygg. Senterledelsen står dermed fritt til å optimalisere bransjemiksen ut fra hva som gir høyest samlet leieinntekt for hele senteret, ikke ut fra hva som er best for den enkelte butikk.

Mange leietakere tror en muntlig forsikring fra utleiersiden, om at senteret «ikke tar inn konkurrenter», holder. Den gjør det ikke. Uten skriftlig klausul i kontrakten er det bare en hyggelig kommentar uten rettslig vekt, og den første leietakeren som klager når den blir brutt, får høre at ingenting var avtalt.

Hva Birthe kan kreve når klausulen faktisk brytes

Fordi Birthes klausul ga henne noe å stå på, kunne hun sende et misligholdsvarsel til senterledelsen med krav om at bruddet ble rettet, eventuelt kombinert med krav om leiereduksjon for perioden konkurrenten fikk stå. Beregningen av et slikt krav bygger normalt på dokumentert omsetningsfall i den aktuelle varegruppen, ikke på en skjønnsmessig følelse av at det går dårligere.

I helt spesielle tilfeller, der ett senter reelt sett dominerer handelen i et geografisk område, kan en eksklusivitetsklausul også støte mot forbudet mot konkurransebegrensende samarbeid i konkurranseloven § 10. Det er sjelden praktisk for et enkeltstående kjøpesenter av vanlig størrelse, men noe å ha i bakhodet om senteret er den klart dominerende handelsplassen i regionen.

Før Birthe sendte varselet, samlet hun tre måneders kassarapporter fordelt på varegruppe, slik at fallet i treningstøysalget lot seg vise med tall og ikke bare en påstand. Den dokumentasjonen gjorde forhandlingen med senterledelsen langt kortere enn den ellers ville blitt, fordi diskusjonen handlet om et konkret beløp fra første møte, ikke om hvorvidt et problem i det hele tatt forelå.

Slik forhandler du eksklusivitet inn før du signerer, og hva det koster i leie

Skal du be om eksklusivitet, gjør det før du signerer, ikke etterpå. Senteret har ingen plikt til å gi fra seg fleksibilitet gratis, så en eksklusivitetsklausul koster som regel noe i form av høyere kvadratmeterpris eller lengre bindingstid. Be om en presis definisjon av hvilken varegruppe som er beskyttet, hvor stort område klausulen dekker, og hva som skjer hvis senteret bryter den, helst med et konkret tall for leiereduksjon i kontraktsteksten i stedet for en vag henvisning til «rimelig kompensasjon». Ta forhandlingen om eksklusivitet inn som et eget punkt i kontraktsutkastet fra leiekontrakt i næring, ikke som et sidemuntlig løfte fra senterlederen.

Sjekk også hva som skjer ved videresalg av senteret eller ved fusjon mellom to sentre i samme by. Samme logikk gjelder for øvrig når problemet ikke er en konkurrent, men bråk fra naboen, se nabolokalet bråker og skremmer kundene mine, en beslektet vurdering av hvor langt utleiers ansvar strekker seg. En klausul som bare binder dagens eier, hjelper deg lite den dagen senteret selges til noen andre.

Kort oppsummert

• Eksklusivitet i leiekontrakten for et kjøpesenter gjelder bare når den står skriftlig i kontrakten, ikke som en muntlig forsikring fra utleier.
• Husleieloven kan fravikes for næringslokaler, så uten klausul har senteret fri hånd til å velge bransjemiks selv.
• Ordlyden i klausulen, for eksempel «tilsvarende virksomhet» mot en presis varegruppe, avgjør hvor mye vern du faktisk får.
• Brudd på en gyldig klausul kan møtes med misligholdsvarsel og krav om leiereduksjon basert på dokumentert omsetningsfall.
• Be om eksklusivitet før du signerer, og forvent at den koster noe i leie eller bindingstid.