Kjøperen av min gamle bolig trakk seg. Er jeg bundet til den nye?

Hvorfor det nye kjøpet står fast

Kjøpet av den nye boligen og salget av den gamle er to adskilte avtaler. Selgeren av den nye boligen har ikke noe med din kjøper å gjøre. Han har en avtale med deg, og den gjelder uansett hva som skjer i den andre handelen.

Det er de samme reglene som gjelder hvis du ikke har penger fordi banken avslo lånet eller fordi egen bolig ikke ble solgt. Mangel på penger regnes normalt ikke som en hindring utenfor din kontroll. Etter avhendingslova § 5-2 kan selgeren holde fast ved avtalen og kreve at du betaler kjøpesummen. Unntaket gjelder bare stans i betalingsformidlingen og andre forhold du ikke kan overvinne.

Forbeholdet er den eneste veien ut. Hvis du tok forbehold om salg av din egen bolig i budet, og selgeren godtok budet med dette forbeholdet, er avtalen betinget. Da faller du ikke automatisk ut, men du kan gjøre bruk av forbeholdet slik det er formulert, innenfor fristen det gir. Les ordlyden på nytt. Hva som skal til for at forbeholdet er oppfylt, og hvem som kan påberope seg det, avhenger av hva som står i avtalen. Står det at du kan tre fra dersom boligen din ikke er solgt innen en dato, kan du bruke det. Står det ikke noe forbehold i det aksepterte budet, har du ingen slik utvei. Se også forbehold i bud.

Hva du kan kreve av kjøperen som trakk seg

Kjøperen av den gamle boligen har normalt også bundet seg. Trekker han seg uten at han har forbehold eller et rettslig grunnlag, har han brutt avtalen. Du har flere valg, og de er beskrevet i avhendingslova kapittel 5.

Du kan holde fast ved avtalen og kreve at han betaler og overtar (§ 5-2). Mister du ikke noe på å vente, kan det være en løsning. Men har du selv en kjøpesum å betale om noen uker, hjelper det lite.

Du kan heve avtalen når forsinkelsen eller avtalebruddet er vesentlig. Har han ikke betalt, kan du sette en rimelig tilleggsfrist, og når fristen er ute uten betaling, kan du heve (§ 5-3). Før tilleggsfristen går ut, kan du ikke heve, med mindre han har sagt at han ikke vil oppfylle. Du kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt til kjøperen, eller han har overtatt bruken.

Uansett kan du kreve erstatning for tapet han forårsaker (§ 5-4). Det kan gjelde renter og andre kostnader mens boligen står usolgt, utgifter ved nytt salg og et eventuelt prisfall.

Hva erstatningen kan bestå av

Tapet regnes ut fra forskjellen mellom hva du ville ha fått fra den første kjøperen og hvordan det faktisk gikk. De vanligste postene er:

• prisfallet hvis du selger på nytt til en lavere pris
• ekstra renter og løpende kostnader for boligen i perioden, inkludert brolån
• utgifter til ny omsetning, for eksempel meglerhonorar og annonsering
• forsinkelsesrente på beløp kjøperen skulle ha betalt

Det er krav om at du begrenser tapet med rimelige tiltak (§ 7-2). Setter du en uvanlig høy pris på nytt salg, eller venter du lenge uten grunn, kan du få dekket mindre. Erstatningen kan også settes ned hvis den vil virke urimelig for kjøperen, sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i slike saker.

Hvis du må nøye deg med å krangle om beløpet i ettertid, hjelper det å ha dokumentert. Behold annonser, bud, meglerens korrespondanse og kvitteringer for utgiftene. Det er en grundigere gjennomgang av kravet i kan selger kreve erstatning hvis kjøper trekker seg.

Slik går du frem nå

Si fra til selgeren av den nye boligen straks. Etter § 5-6 skal en kjøper som blir hindret i å oppfylle avtalen gi melding om hindringen og følgene av den. Gjør du ikke det innen rimelig tid, kan selgeren kreve erstatning for tap som kunne vært unngått. Spør om utsettelse, men regn ikke med å få det.

Skriv til kjøperen av den gamle boligen, via megleren, og krev at han oppfyller. Sett en tydelig frist og skriv at du vil heve og kreve erstatning hvis den ikke holdes. Snakk med banken om brolån eller utsatt oppgjør. Selg på nytt til en pris som er forsvarlig, og ta vare på dokumentasjonen.

Kort oppsummert

• Kjøpet av den nye boligen er fortsatt bindende selv om kjøperen av den gamle trakk seg. Unntaket er et forbehold om salg som selgeren godtok.
• Mot kjøperen som trakk seg, kan du kreve oppfyllelse, heve etter en tilleggsfrist og kreve erstatning (§§ 5-2 til 5-4).
• Du må begrense tapet og kan miste deler av kravet hvis du venter eller selger til en urimelig pris (§ 7-2).
• Gi selgeren av den nye boligen beskjed om hindringen med en gang (§ 5-6).
• Dokumenter alle utgifter, slik at du kan kreve dem dekket av kjøperen som trakk seg.