Kjøperen er ikke å få tak i etter aksepten. Hva kan jeg gjøre som selger?

Kjøperen svarer ikke etter aksepten: hva gjelder før oppgjør?

Hva du kan gjøre, avhenger av tidspunktet. Så lenge oppgjørsdatoen ikke er kommet, har kjøperen ikke misligholdt betalingen. At han ikke tar telefonen eller svarer på e-post, er ubehagelig, men det gir ikke i seg selv rett til å heve.

Du kan likevel heve før tiden hvis det er klart at avtalen vil bli brutt på en måte som ville gitt hevingsrett (avhendingslova § 6-2). Kjøperen kan avverge det ved straks å stille fullgod sikkerhet for at han vil oppfylle. «Klart» krever mer enn taushet. En uttrykkelig melding om at han ikke vil gjennomføre, eller flere ubesvarte skriftlige krav med frist, gir et sterkere grunnlag. Er du i tvil, vent til oppgjørsdatoen og heve etter reglene om forsinket betaling.

Du kan også stanse din egen oppfyllelse hvis det av kjøperens handlemåte eller en alvorlig svikt i betalingsevnen framgår at han ikke vil klare å oppfylle (§ 6-1). Da må du straks varsle ham. Gjør du ikke det, kan han kreve erstatning for tap han kunne unngått.

Slik dokumenterer du forsøkene

Alt du senere vil bruke som grunnlag for heving, må kunne vises. Ta vare på dette:

• logg over samtaler og meldinger, med dato og klokkeslett
• e-poster og SMS, også de som ikke ble besvart
• kopi av henvendelser sendt via megleren, og meglerens egne notater
• brev sendt til adressen i kjøpekontrakten, helst med bevis for at det er sendt

Be megleren om å forsøke å nå kjøperen og om å bekrefte skriftlig hva som er gjort. Megleren har oppdraget for deg, men skal også ha omsorg for begge parters interesser (eiendomsmeglingsloven § 6-3). Forklar at du trenger bekreftelse på forsøkene, ikke at megleren skal ta stilling.

Skriftlig krav med frist

Skriv til kjøperen og send kopi til megleren. Kravet bør si:

• hva kjøperen ikke har gjort, for eksempel ikke betalt kjøpesummen på 5 100 000 kroner som forfalt 1. august
• at du krever at han oppfyller innen en bestemt dato og klokkeslett
• at du kan heve avtalen og kreve erstatning hvis han ikke gjør det

Fristen må være rimelig. Loven oppgir ikke antall dager. Før fristen er ute, kan du ikke heve, med mindre kjøperen har sagt at han ikke vil oppfylle (avhendingslova § 5-3 tredje ledd). Den som stiller en altfor kort frist, risikerer at hevingen ikke holder.

Mens kjøperen ikke har betalt, trenger du ikke gi skjøtet eller overlate boligen (§ 5-5). Du kan også velge å holde fast ved avtalen og kreve at han betaler, men du taper retten til det hvis du venter urimelig lenge med å fremsette kravet før du har gitt fra deg skjøte eller bruk av boligen (§ 5-2 første ledd).

Heving og nytt salg

Har fristen gått ut uten at kjøperen oppfyller, kan du heve ved å gi ham skriftlig melding. Du kan ikke heve etter at skjøtet er tinglyst eller gitt ham, eller han har overtatt boligen, med mindre særlige unntak gjelder (§ 5-3 fjerde ledd). Du må dessuten gi melding innen rimelig tid for at et erstatningskrav skal gjelde (§ 5-7 andre ledd).

Hevingen betyr at avtalen faller bort. Det kjøperen har betalt inn, kan du holde tilbake så langt det dekker dine krav (§ 4-4). Først etter hevingen kan du selge til noen andre. Hvordan tapet regnes ut når du selger billigere, er forklart i Dekningssalg: slik får selger dekket tapet når kjøper svikter.

Kort oppsummert

• Svarer kjøperen ikke etter aksepten, gir taushet ikke i seg selv rett til å heve. Før oppgjørsdatoen må det være klart at avtalen vil bli brutt.
• Når kjøperen er ikke å få tak i, må du dokumentere forsøkene og sende et skriftlig krav med rimelig frist.
• Etter fristen kan du heve og kreve erstatning, men ikke etter at skjøtet er tinglyst eller kjøperen har overtatt.
• Selg ikke videre før du har hevet skriftlig.