Kjøpe tomt som ikke er fradelt: dette må stå i avtalen
En tomt som ikke er fradelt, er ikke egen eiendom ennå. Du kan ikke få skjøte og tinglyst hjemmel før kommunen har gitt tillatelse og tomten er oppmålt og matrikkelført. Avtalen bør derfor være betinget av at fradelingen blir godkjent, og den bør si hvem som søker, hvem som betaler og hva som skjer hvis kommunen sier nei. Etter avhendingslova skal selgeren sørge for oppmåling og matrikkelføring og bære kostnadene, men det bør stå i kontrakten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva det betyr at en tomt ikke er fradelt
Er tomten du vil kjøpe en del av selgerens eiendom, er den ikke en egen eiendom ennå. Det er hele eiendommen, for eksempel en gård eller en stor boligtomt, som står i grunnboken. For å få en egen tomt må selgeren ha tillatelse til å opprette ny grunneiendom, og tomten må måles og få eget matrikkelnummer.
Reglene går slik. Opprettelse av ny grunneiendom er et tiltak som krever tillatelse fra kommunen (plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m). Før ny grunneiendom kan opprettes i matrikkelen, må tillatelsen foreligge (matrikkellova § 10). Det må holdes oppmålingsforretning (§ 6). Og kravet om matrikulering kan settes fram av den som har grunnboksheimel til eiendommen tomten skal deles fra (§ 9), altså selgeren. Du som kjøper kan ikke gjøre det selv.
Slik blir din avtale avhengig av selgerens handlinger og kommunens vedtak. Derfor må kontrakten reguleres nøye.
Slik gjør du kjøpet betinget
Avtalen bør si klart at kjøpet er betinget av at kommunen godkjenner fradelingen, og at oppmålingen er gjennomført. Hva skjer hvis den ikke blir det? Be om at dette står i kontrakten:
- selgeren søker om fradeling innen en bestemt dato, og du får kopi av søknaden og vedtaket
- hvis tillatelsen ikke foreligger innen en avtalt dato, kan begge avslutte avtalen uten ansvar, og eventuelle forskudd skal tilbake
- kommunen kan sette vilkår, for eksempel om vei, vann og avløp, og kontrakten sier hvem som oppfyller og betaler
- betaling og skjøte kommer etter at tomten har eget matrikkelnummer
Dette beskytter deg mot å ha bundet deg til noe som ikke kan gjennomføres.
Hvem betaler, og hvem sørger for hva?
Avhendingslova har egne regler. Krever fullføringen av salget oppmåling og matrikkelføring, skal selgeren sørge for dette så snart avtalen er bindende (§ 2-1). Selgeren bærer også kostnadene med å gjøre eiendommen klar for salg, og det gjelder uttrykkelig kostnadene til oppmålingsforretning og matrikkelføring (§ 2-6 første ledd). Du bærer andre kostnader ved kjøpet, som dokumentavgift og tinglysingsgebyr.
Loven kan fravikes ved avtale, og mange kontrakter bestemmer noe annet. Står det i kontrakten at du betaler gebyr og landmåler, er du bundet av det. Les derfor kostnadspunktet og regn det inn i budsjettet. Ta også med gebyrer for tilknytning til vann og avløp, som ofte kommer i tillegg.
Frister og forbehold du bør kjenne til
Tillatelsen til å opprette ny grunneiendom faller bort hvis det ikke er rekvirert oppmålingsforretning innen tre år etter at den ble gitt (plan- og bygningsloven § 21-9). Har selgeren fått tillatelsen for lenge siden, bør du spørre når den ble gitt. Sett en frist i kontrakten som er kortere enn tre år.
Tomten må dessuten ha sikret adkomst, og rett til å føre vann og avløp over annen grunn skal sikres ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar (§ 27-4, § 27-1 og § 27-2). Går veien eller ledningen over selgerens restareal, må retten tinglyses. Spør hvem som lager dokumentet og hvem som betaler for det.
Skriv også hva som er tomtens størrelse. Et kart over den planlagte tomten bør være vedlegg til kontrakten. Det endelige arealet kan bli et annet etter måling, så avtal om prisen er fast eller regnes per kvadratmeter.
Oppgjør og overtakelse
Banken vil som regel kreve pant i tomten når du tar opp byggelån, og det forutsetter at tomten er egen eiendom med tinglyst hjemmel. Be om at oppgjøret først skjer når tomten har fått matrikkelnummer og skjøtet kan tinglyses. Spør banken hva den krever før du lover noe til selgeren.
Du kan kreve skjøte når du har oppfylt dine plikter etter avtalen (§ 2-3). Det betyr i praksis at selgeren må ha gjennomført fradelingen før du får skjøtet, og at du ikke bør betale hele kjøpesummen før den er på plass. Start ikke byggearbeid før fradelingen er gjennomført og du har skjøte.
Lise og Henrik kjøper en del av gården
Lise og Henrik Bakke vil kjøpe 1 000 kvadratmeter av en gård tilhørende Ragnhild Vik. Prisen er 900 000 kroner. Kontrakten er betinget av at kommunen gir tillatelse til fradeling, og den sier at Ragnhild søker innen fjorten dager og betaler gebyr og landmåler, anslått til 40 000 kroner.
Hvis tillatelsen ikke er gitt innen ett år, kan begge avslutte avtalen uten ansvar. Kommunen krever at tomten får tinglyst rett til å føre vann og avløp over restarealet, og Ragnhild skal lage dokumentet. Lise og Henrik betaler kjøpesummen først når tomten har eget matrikkelnummer og skjøtet kan tinglyses.
Det går åtte måneder før kommunen har behandlet søknaden. Alt går etter planen, og oppgjøret skjer uten problemer. Hadde kontrakten ikke satt frister eller sagt hvem som betalte, ville de stått uten et verktøy hvis kommunen hadde trukket ut saken.
Kort oppsummert
- En tomt som ikke er fradelt, er ikke egen eiendom, og du får ikke tinglyst skjøte før den er det.
- Avtalen bør være betinget av at kommunen godkjenner fradelingen, med frist og utvei hvis den ikke gis.
- Selgeren skal etter avhendingslova sørge for og betale oppmåling og matrikkelføring, men kontrakten kan si noe annet.
- Få inn vilkår om adkomst, vann og avløp og en avtalt tomtegrense på kart.
- Betal ikke full kjøpesum før tomten har matrikkelnummer og skjøtet kan tinglyses.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.