Kan vi dele en stor hyttetomt fysisk mellom søsknene?
Søsknene kan i noen tilfeller dele hyttetomt mellom seg slik at hver får sin egen eiendom, men det avgjøres av kommunen og planen for området, ikke av søsknene alene. Sameigelova sier at en sameier kan kreve sameiet oppløst, og at eiendommen først selges når den ikke kan deles uten skade. Opprettelse av en ny eiendom krever tillatelse etter plan- og bygningsloven og kan ikke skje i strid med planer. I praksis blir salg eller utkjøp ofte løsningen når tomta er liten eller allerede har én hytte.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Dele hyttetomt mellom søsken: hva sameigelova sier
Sameigelova § 15 gir hver sameier rett til å få sameiet oppløst. Kan tingen deles uten skade, deles den. Bare når den ikke kan deles uten skade, skal den selges gjennom namsmyndighetene.
Loven setter ikke krav om enighet for at deling skal være aktuelt. Spørsmålet er om tomta lar seg dele uten skade. For fast eiendom avhenger svaret av offentligrettslige regler som sameigelova ikke styrer. Å dele en tomt betyr å opprette nye eiendommer, og det må kommunen godkjenne.
I praksis er saken enklest når alle sameierne er enige om hvordan tomta skal deles, siden søknad og skjøter skal underskrives av eierne.
Kommunen må godkjenne delingen
Opprettelse av ny grunneiendom er et tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene i plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav m. Tiltaket krever søknad til kommunen. Det er et tiltak tiltakshaver kan forestå selv (§ 20-4).
Etter § 26-1 kan en ny eiendom ikke opprettes slik at det oppstår forhold som strider mot loven, forskrift eller plan. Den kan heller ikke opprettes på en måte som ikke kan føres inn i matrikkelen. Delingen må ikke gi tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av størrelse, form eller plassering.
Reguleringsplanen for hyttefeltet kan tillate bare én fritidsbolig per tomt. Da kan ikke en tomt med én hytte deles slik at alle søsknene får byggerett. Kommunen vil da avslå.
Vann og adkomst til hver tomt
Når en ny eiendom opprettes for bebyggelse, må tomta ha lovlig adkomst til vei eller en vegforbindelse som kommunen godtar (plan- og bygningsloven § 27-4). Kravet om drikkevann gjelder også. En bygning må ikke føres opp eller tas i bruk til opphold uten forsvarlig adgang til tilstrekkelig drikkevann og slokkevann, og det gjelder også ved opprettelse av eiendom for slik bebyggelse (§ 27-1). Retten til å føre vannledning over andres grunn skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar.
Har hytta i dag en felles vei eller en felles brønn, må søsknene altså regne med å ordne rettigheter også for de nye tomtene. Det kan bety avtaler som skal tinglyses.
Måling, matrikkel og skjøte
Før en ny eiendom føres inn i matrikkelen, skal det holdes oppmålingsforretning (matrikkellova § 6). Grensene måles opp og merkes. Kommunen tar gebyr for søknad og oppmåling, og prosessen tar tid. Er det flere nabogrenser å klarlegge, blir arbeidet større.
Når eiendommene er opprettet, skal hver søsken få skjøte på sin tomt, og skjøtene tinglyses i grunnboken (se tinglysingsloven). Tinglysing koster gebyr. Først når skjøtene er tinglyst, er hver av søsknene sikret som eier av sin tomt overfor senere kjøpere og kreditorer. Grensene må være klarlagt før et skjøte kan tinglyses (matrikkellova § 7).
Hva med hytta på tomta?
Står hytta på én av delene, blir den som får tomta med hytta, eneeier av bygget. De andre får tomt uten hytte. Verdiene blir ulike, og søsknene må derfor regne på hva hytta er verdt og hvem som skal kompensere hvem. Loven har ingen fast formel for det. Enigheten må skrives ned før delingen søkes.
åtte dekar ved fjorden
Marit, Tarek og Ragnhild har arvet en tomt på åtte dekar ved en fjord, med én hytte. De vil dele tomta i tre, slik at hver får omtrent 2,7 dekar. Ragnhild har bruk for tomta til egen hytte.
Kommunen opplyser at reguleringsplanen tillater én fritidsbolig på tomta. Delingen vil gi to tomter uten byggerett, og kommunen avslår. Søsknene kan da bruke andre veier. Ragnhild kan kjøpe ut de to andre for verdien av tomta og hytta. De kan avtale bruksdeling etter sameigelova § 14, slik at hver får sine uker. Eller en av dem kan kreve oppløsning, og eiendommen selges, siden den ikke kan deles uten skade.
Hvis kommunen hadde godkjent delingen, ville neste steg vært oppmålingsforretning, skjøter og tinglysing.
Kort oppsummert
- Sameigelova § 15 gir hver sameier rett til å få sameiet oppløst, og eiendommen selges først når den ikke kan deles uten skade.
- Å dele hyttetomt fysisk krever tillatelse fra kommunen etter plan- og bygningsloven.
- Delingen må ikke stride mot planer eller gi tomter som er uegnet til bebyggelse.
- Oppmåling, matrikkelføring og tinglysing kommer til slutt.
- Kan søsknene ikke dele hyttetomt, er alternativene utkjøp, bruksdeling eller salg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.